– Principes généraux inspirant le règlement du PLU. – La règle s’emploie à définir les projets qui seront réalisables sur une unité foncière donnée. Elle impose également la manière de les concevoir et de les réaliser. Deux textes principaux encadrent le contenu du règlement, élément essentiel de tout PLU. D’une part, la loi SRU qui pose comme un principe la « diversité des fonctions urbaines et rurales et de mixité sociale dans l’habitat » ; d’autre part les principes généraux déclinés à l’article L. 101-2 du Code de l’urbanisme036. Ils constituent autant d’objectifs à atteindre pour les collectivités publiques qui doivent prévoir des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs de l’ensemble des modes d’habitat et en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services. Ainsi, l’article L. 151-8 du Code de l’urbanisme indique que le règlement « fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. »
Présentation
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Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Trois grands axes. – Le règlement du PLU est structuré autour de trois grands axes037 : l’affectation des zones et la destination des constructions (où puis-je construire ?) ; les caractéristiques urbaines, architecturales, naturelles et paysagères (comment prendre en compte l’environnement ?) ; les équipements et les réseaux (comment puis-je m’y raccorder ?).
– Une limitation importante au droit de propriété. – Le règlement détermine les principales possibilités, contraintes, règles générales et servitudes d’utilisation des sols afin d’atteindre les objectifs généraux déclinées aux articles L. 101-1 à L. 101-3 du Code de l’urbanisme. Ce sont autant de limitations à l’exercice du droit de propriété sur les immeubles du territoire qu’il recouvre. Pourtant, en vertu du principe posé à l’article L. 105-1 du Code de l’urbanisme, les servitudes qu’il institue038 n’ouvrent droit à aucune indemnité, sauf dommage direct, matériel et certain. (C. urb., art. L. 105-1). Seule une permission expresse du législateur lui permet de produire cet effet exceptionnel039.
Des règles écrites et graphiques. Ces deux catégories de règles constituent le règlement. Le recours à la cartographie permet d’alléger la partie écrite tout en comportant également des règles. Les illustrations ont souvent une vertu pédagogique pour la compréhension de la règle.
L’article R. 151-11 prévoit la possibilité :
- qu’une règle fasse exclusivement l’objet d’une représentation dans un document graphique, auquel cas cela doit être mentionné expressément dans la partie écrite du règlement ;
- que tout autre élément graphique ou figuratif compris dans la partie écrite du document est réputé constituer une illustration dépourvue de caractère contraignant, à moins qu’il en soit disposé autrement par une mention expresse.
Des règles quantitatives, qualitatives et alternatives.
La règle quantitative est la norme absolue, essentiellement exprimée sous forme métrique. Elle impose une obligation stricte.
La règle qualitative ou « appréciative » mentionne l’objectif à atteindre sans en imposer les moyens. Plus complexes à instruire, elles sont intéressantes dans « le cadre de parcelles contraintes en zone urbaine ou de secteurs de projets dont la forme urbaine peut évoluer au cours de l’aménagement mais qui devront répondre à des objectifs précis, notamment en termes de densité, de création de logements, de surfaces d’espaces verts »040.
– Évolution des bâtiments existants
– En zone AU (où des règles trop rigides seraient trop contraignantes). Opérations de densification des dents creuses ou espaces en cœur d’îlot. Lorsqu’il y a irrégularité de la forme urbaine, il est bien difficile de prendre une règle métrique d’application générale
Elle permet de tenir compte d’un problème qui revient fréquemment chez nos clients : la construction de l’immeuble d’à côté va me faire perdre l’ensoleillement de ma terrasse. Dans ce cas la règle qualitative permettra par exemple de jouer sur l’orientation du bâtiment à construire.
La règle alternative. Elle prévoit, à côté d’une règle générale, des règles subsidiaires. Cette alternative (à écart limité) n’est pas une dérogation puisqu’il s’agit d’une application d’une règle du règlement alors que la dérogation permet de mettre à l’écart la règle dans certaines situations. La règle alternative permet donc selon les indications du Ministère « une adaptation encadrée d’une règle pour s’ajuster aux spécificités du projet ou de ses abords » mais elle ne se substitue pas aux possibilités pour l’autorité compétente de procéder à des adaptations mineurs041 ou d’accorder des dérogations aux règles du PLU042
Le règlement peut contenir des règles spécifiques aux travaux sur les constructions existantes non conformes. Dans le cas contraire, le Conseil d’État considère que même si la construction existante n’est pas conforme au document d’urbanisme applicable, il est possible d’obtenir une autorisation d’urbanisme permettant de la modifier si le document d’urbanisme ne s’y oppose pas et dès lors que, soit les travaux ont pour objet rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions règlementaires méconnues, soit les travaux sont étrangers aux dispositions règlementaires méconnues (CE, sect., 27 mai 1988, no 79530, Mme Seckler). Ce sujet est évoqué plus complètement par la troisième partie des travaux de la Commission.
Recherche de souplesse – Règle alternative et différenciation des droits à construire. Les règles doivent pouvoir être différentes selon le type de construction par exemple extension adossée à une construction existante ou éloignée ailleurs sur l’unité foncière. Ainsi, il est possible de créer dans les documents graphiques du PLU, un certain nombre de secteurs dans lesquels des règles alternatives pourront être appliquées dans l’hypothèse du dépôt d’une demande de permis de construire ou permis d’aménager portant sur plusieurs unités foncières contiguës (art. R. 151-21).
« Dans les zones U et AU, le règlement peut, à l’intérieur d’une même zone, délimiter des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’aménager conjointe sont appréciés comme un projet d’ensemble et auxquels il est fait application de règles alternatives édictées à leur bénéfice par le plan local d’urbanisme. »
Cette possibilité permet de s’échapper de l’échelle de l’unité foncière pour des projets d’ensemble à plus large échelle et de mutualiser et d’adapter les règles (comme, par exemple, pour des terrains de petites tailles ou enclavés qui, considérés, isolément, ne permettrait par la construction.
L’autorisation délivrée sera alors un permis conjoint avec des règles moins contraignantes pour l’ensemble que s’il s’agissait d’une seule unité foncière (nombre de stationnements, surface d’espaces verts…). L’application de ces règles alternatives peut être conditionnée à une unité architecturale du projet afin d’améliorer la qualité urbaine et/ou prendre en compte les impératifs de mixité sociale (éviter que le pourcentage de logements sociaux puisse être regroupé dans un seul bâtiment ou que les logements locatifs sociaux soient créés uniquement en front de rue…).
Le contrôle s’effectue au vu d’une appréciation d’ensemble du projet comme un seul terrain.