Premier cas : violation des normes nationales de décence

Premier cas : violation des normes nationales de décence

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Une sanction simple, mais rigoureuse. – Étrangement, à côté de la description détaillée des critères de la décence que nous avons relatée, l'arsenal répressif se résume à l'application du droit commun de la responsabilité contractuelle du bailleur, dont le régime découle de l'article 1719 du Code civil, dans sa rédaction modifiée par la loi SRU. Le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Il résulte de cette rédaction un raisonnement implacable :
  • tout bailleur est débiteur envers son locataire d'une obligation de délivrer la chose louée ;
  • en matière de logement, la chose louée ne peut être qu'un logement décent ;
  • dès lors, l'indécence est source de l'inexistence du contrat de bail.
Le locataire victime d'indécence des lieux loués peut ainsi mobiliser les contre-mesures prévues, depuis l'ordonnance du 10 février 20161185, par l'article 1217 du Code civil. Il est fondé, de plein droit, à :
  • refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation (donc ne plus payer son loyer) ;
  • poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation (contraindre le propriétaire à engager les travaux nécessaires pour satisfaire à tout ce qui conditionne la décence du logement) ;
  • solliciter une réduction du prix (ici, du loyer) ;
  • provoquer la résolution du contrat, ce qui permet au locataire d'obtenir le remboursement des loyers déjà versés et son dépôt de garantie ;
  • demander réparation des conséquences de l'inexécution (obtenir des dommages et intérêts pour tout préjudice physique, moral ou financier qu'il aurait subi : pensons à l'exemple d'une intoxication liée à une mauvaise évacuation des produits de combustion, inclus dans ce périmètre comme nous le verrons ; ou une installation électrique défectueuse qui aurait endommagé tel ou tel appareil mobilier appartenant au locataire, etc.).
L'article 1217 du Code civil prend soin de fulminer que les sanctions qu'il énonce et qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
– Une utile précision. – La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion1186 allonge d'encore un segment le 1o de l'article 1719 du Code civil en précisant : « Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ». Le principe général bien connu nemo auditur propriam turpitudinem allegans… s'y opposait certainement, mais ce qui va sans dire va encore mieux en le disant ! C'est donc le locataire et lui seul qui peut agir.

Obligation de décence du logement (C. civ., art. 1719). Les trois états de la matière

Rédaction initiale (depuis 1946) Rédaction issue de la loi SRU (2000-2009) Rédaction issue de la loi Molle (rédaction actuelle)
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
– Une arme à double tranchant. – Déclarée à la demande du locataire, l'indécence du logement, si elle est irrémédiable, peut néanmoins se retourner contre lui. Elle ne l'autorise pas, en effet, à se maintenir dans les lieux sans payer de loyer. La jurisprudence le confirme.
On peut lire ici le contenu intégral de l'arrêt rendu le 17 décembre 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, relatif notamment à l'application des conditions minimales de superficie d'un local destiné à l'habitation prévues par un RSD non abrogé :
www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031651978

Cass. 3 civ., 17 déc. 2015, n 14-22.754, publié au bulletin

M. X, propriétaire d'un local à usage d'habitation donné à bail meublé à M. Y, lui délivra un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat puis l'assigna en acquisition de cette clause, et en expulsion ; le preneur contre-attaqua en soutenant que ce local n'était pas conforme aux critères d'un logement décent, eu égard aux dispositions de l'article 27-2 dudit RSD, et sollicita reconventionnellement le remboursement des loyers versés, l'indemnisation de son préjudice et son relogement par le bailleur en application de la procédure d'interdiction d'habiter.
Le local loué présentait une surface de 8,70 mètres carrés, là où le RSD imposait le minimum de neuf mètres carrés. M. X s'en défendait par référence au décret de 2002, arguant d'une volumétrie satisfaisante au regard de ce texte.
Sur ce premier moyen, comme sur le deuxième visant à contester le droit du locataire à suspendre son versement du loyer du fait de l'indécence constatée des lieux, la Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir débouté M. X, le propriétaire.
À ces deux égards en effet, elle indique à son encontre :
  • que le motif de la volumétrie des lieux était surabondant en l'espèce puisque non retenu par le règlement départemental (« la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du RSD précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celle-ci en a exactement déduit (...) que M. X [bailleur] avait manqué à ses obligations ») ;
  • que du simple fait que le logement ne répondait pas à ces règles d'habitabilité et que M. X n'avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la cour d'appel a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et a légalement justifié sa décision de ce chef.
En revanche, sur le troisième moyen soulevé par le propriétaire, elle épargne à celui-ci de totalement succomber. Le bailleur avait demandé, dans l'hypothèse où le logement serait déclaré inhabitable en raison de sa surface, l'expulsion du locataire pour disparition de l'obligation de payer un loyer en contrepartie de l'occupation des lieux. Or, les premiers juges n'avaient pas statué sur cette demande. La cassation fut prononcée, au visa de l'article 455 du Code de procédure civile.
En d'autres termes, cette demande du propriétaire, même fournisseur d'un logement indécent aux yeux du RSD, devait obtenir réponse. L'argument du locataire pouvait donc ici se retourner contre lui, s'il avait espéré rester gratuitement dans les lieux.