Pour le vendeur, crédirentier

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La taxation à l'impôt sur le revenu

– La rente seulement. – Partie d'un prix de vente, le bouquet n'est pas taxé, en tant que tel, à l'impôt sur le revenu. Après déduction d'un abattement, la rente est taxée à l'impôt sur le revenu au taux marginal d'imposition du vendeur, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %. Le montant dépend de l'âge du crédirentier au jour du premier versement de la rente. Il est ensuite invariable. Par exemple, si le vendeur a soixante-quatre ans le jour du premier versement, le taux de l'abattement applicable chaque année est de 60 %. Si les crédirentiers sont deux époux ou partenaires de Pacs, l'âge pris en compte est celui du plus âgé. L'abattement de 10 % pour frais professionnels n'est pas applicable.

Dans le cadre d'une vente en viager, la rente est une modalité de paiement du prix. La taxer comme un revenu autre qu'un gain en capital n'est-il pas une « anomalie » ? Si, par ailleurs, le vendeur est redevable d'un impôt sur la plus-value, il sera finalement doublement taxé.

Part imposable de la rente selon l'âge du crédirentier au premier versement de la rente

Âge du crédirentier au premier versement	Part imposable
Moins de 50 ans	70 %
De 50 à 59 ans	50 %
De 60 à 69 ans	40 %
Plus de 69 ans	30 %

– Impôt sur la plus-value. – En matière d'impôt sur la plus-value, la vente en viager ne diffère pas d'une vente classique. Le vendeur sera exonéré en cas de vente de sa résidence principale, ou encore s'il détient le bien depuis plus de trente ans. Il existe d'autres cas d'exonération.

En dehors de ces cas, la plus-value est taxée aux conditions de droit commun sur la base du prix fixé dans l'acte de vente ou de la valeur capitalisée de la rente augmentée du bouquet s'il en est versé un. Nous ne reviendrons pas sur le mode de calcul de l'imposition, rappelant simplement que cet impôt fait l'objet d'un prélèvement forfaitaire libératoire retenu sur le prix et versé au service des impôts par le notaire rédacteur de l'acte. Pour permettre au vendeur de s'acquitter de l'impôt, il est donc souhaitable de prévoir un bouquet au moins équivalent à son montant.

Cas d'exonération de l'impôt sur la plus-value en cas de cession d'un logement

Les impôts locaux

– Taxe foncière. – Le vendeur continue d'acquitter la taxe foncière, conformément à l'article 608 du Code civil, s'il s'est réservé l'usufruit, ou à l'article 635 du même code, s'il s'est réservé le droit d'usage et d'habitation, sauf à mettre conventionnellement cette contribution à la charge de l'acquéreur. Le vendeur reste toutefois redevable de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

– Taxe d'habitation. – S'il n'en est pas exonéré, le vendeur usufruitier ou titulaire du droit d'usage et d'habitation continue d'acquitter la taxe d'habitation.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Le vendeur doit déclarer la valeur de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation dont il est titulaire, déterminée par application du barème de l'article 669, I du Code général des impôts. La valeur du droit d'usage et d'habitation est égale à 60 % de celle l'usufruit⁶¹⁷.

Barème fiscal de l'usufruit (CGI, art. 669)

ÂGE	VALEUR	VALEUR
Moins de :
21 ans révolus	90 %	10 %
31 ans révolus	80 %	20 %
41 ans révolus	70 %	30 %
51 ans révolus	60 %	40 %
61 ans révolus	50 %	50 %
71 ans révolus	40 %	60 %
81 ans révolus	30 %	70 %
91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Les droits de mutation

– La taxation de la réversibilité de la rente. – Pour le crédirentier, la réversion de la rente peut donner lieu au versement de droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux. La plupart du temps, la réversion est convenue à titre gratuit. Entre époux, à défaut de stipulation contraire, elle est présumée telle⁶¹⁸. Époux et partenaires de Pacs bénéficient d'une exonération totale. Entre concubins, la réversion est soumise aux droits de mutation à titre gratuit applicables entre étrangers, soit 60 %. Si elle est consentie à titre onéreux, la réversion sera soumise aux droits de mutation à titre onéreux au taux de droit commun.