Pour l'acquéreur, débirentier

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

L'impôt sur le revenu

– L'interdiction de déduire la rente. – Bien que la rente soit taxée entre les mains du vendeur, l'acquéreur ne peut pas déduire de son revenu imposable le montant versé à ce titre, la rente étant constituée à titre onéreux. Une obligation déclarative pèse cependant sur l'acquéreur. Chaque année, il doit remplir un imprimé spécial indiquant l'identité du bénéficiaire de la rente et le montant des sommes payées au cours de l'année précédente. À défaut, il est passible d'une amende⁶¹⁹.

L'impôt sur la plus-value

– La détermination de la valeur d'acquisition. – En cas de revente du bien acquis en viager, sauf cas d'exonération évoqués plus haut, le débirentier est imposé sur la plus-value réalisée. La difficulté réside dans le fait que le prix d'acquisition retenu pour déterminer la plus-value n'est pas le prix fixé dans l'acte d'achat.

– Vente après le décès du crédirentier. – Le décès du crédirentier, ou du bénéficiaire de la réversion si la rente était stipulée réversible, entraîne l'arrêt du paiement de la rente. Le débirentier dispose d'une option pour la détermination de la valeur d'acquisition. Soit il retient comme valeur d'acquisition le montant du bouquet augmenté de la somme des rentes versées. Soit il retient la valeur de capitalisation de la rente indiquée dans l'acte d'achat. Si le débirentier a versé au crédirentier une somme supérieure à la valeur de capitalisation, la première option sera évidemment plus favorable et plus juste.

– Vente avant le décès du crédirentier. – Si la vente intervient avant le décès du crédirentier, la valeur d'acquisition est égale au montant du bouquet augmenté de la valeur du capital représentatif de la rente tel qu'établi lors de l'acquisition. Toutefois, le débirentier peut demander à retenir comme valeur d'acquisition la somme du bouquet, des rentes versées et du capital représentatif de la rente restant à verser au moment de la revente.

Les impôts locaux

– Taxe foncière. – Si le vendeur s'est réservé le seul droit d'usage et d'habitation, l'acquéreur doit s'acquitter de la taxe foncière. Même si le vendeur conserve l'usufruit du bien, la taxe foncière peut être mise à la charge de l'acquéreur contractuellement, par dérogation à l'article 608 du Code civil.

– Taxe d'habitation. – Le viager étant « occupé », l'acquéreur acquittera la taxe d'habitation une fois les lieux libérés par le vendeur titulaire du droit d'usage et d'habitation ou suite au décès du vendeur usufruitier, à condition d'occuper le bien lui-même.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Dans le cas d'un viager « occupé », l'acquéreur redevable de l'IFI déclare uniquement la valeur de son droit de nue-propriété. Au titre du passif, il pourra déduire la valeur de capitalisation de la rente.

Les droits de mutation

Lors de l'acquisition du bien, l'acquéreur doit s'acquitter des droits de mutation à titre onéreux au taux de droit commun⁶²⁰. S'agissant d'un viager « occupé », l'assiette des droits ne peut pas être la valeur du bien vendu.

– Vente de la nue-propriété. – Si le vendeur se réserve l'usufruit, l'assiette des droits est constituée par la valeur de la nue-propriété obligatoirement déterminée par application du barème de l'article 669, I du Code général des impôts.

– Vente avec réserve du droit d'usage et d'habitation. – Si le vendeur se réserve le droit d'usage et d'habitation, l'assiette des droits est constituée par la valeur du capital représentatif de la rente, augmentée du bouquet, sur laquelle est appliquée une décote⁶²¹. Le recours au barème de l'article 669, I du Code général des impôts est possible mais non obligatoire, ne s'agissant pas d'un usufruit. Une autre méthode de calcul peut être utilisée, sous réserve du contrôle de l'administration fiscale. Une méthode consiste à multiplier le nombre d'années d'espérance de vie du crédirentier par la valeur locative du bien⁶²².