– Ouvrir les ventes de nue-propriété aux proches. – Comme nous l'avons déjà observé pour la vente en viager, l'article 918 du Code civil a été rédigé en fonction de problématiques socio-économiques qui n'étaient pas les mêmes qu'aujourd'hui, ni en termes de pyramide des âges, ni en termes d'accès au logement ou de maintien pérenne dans celui-ci, ni en termes de financement public de la dépendance. Ouvrir plus largement la vente en nue-propriété, comme la vente en viager, au sein du cercle familial, serait sans doute un moyen parmi d'autres de favoriser leur essor, et donc de permettre une meilleure mobilisation de l'épargne stockée dans l'immobilier chez les générations les plus âgées, sans pour autant perdre leur capacité de logement.
Une voie ouverte par la jurisprudence. D'ailleurs, n'est-il pas étrange que l'article 918 du Code civil expose aux mêmes soupçons la vente de nue-propriété, dont la réalité du prix, payable au comptant, semble plus aisée que celle de la vente moyennant rente viagère, dont on peut en effet mieux imaginer que le contrôle de conformité puisse être considéré comme plus ardu ? Cela ne démontre-t-il pas une méfiance quelque peu dogmatique, liée à un seul dénominateur réellement commun entre les opérations ciblées, à savoir la présence d'un héritier en ligne directe dans le rôle de l'acquéreur ? Au demeurant, n'est-ce pas ce constat qui aurait amené la Cour de cassation à rendre un arrêt du 26 janvier 2022680 ? On avait affaire en l'espèce à un montage baroque opéré par le de cujus. En présence de quatre ventes en démembrement consenties à quelques heures d'affilée à chacun de ses quatre enfants, elle admet la possibilité d'un consentement des cohéritiers seulement tacite. Le pas n'est pas si large, et il nous semble que le législateur pourrait, sans grand risque, faire une présomption au moins réfragable.