Nous rencontrerons ici une « légèreté » dont profite la vente de nue-propriété, et une incertitude dans les conséquences de sa mise en place, sans doute opportunes ni l'une ni l'autre. Et nous retrouverons une contrainte, déjà examinée au stade du viager, dont l'étreinte nous semble devoir être desserrée en faveur de la pérennité du logement.
Contraintes, légèretés et incertitudes attachées à la vente de nue-propriété
Contraintes, légèretés et incertitudes attachées à la vente de nue-propriété
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Inapplication de l'article 215, alinéa 3 du Code civil
– Étonnante exclusion du régime primaire impératif. – La Cour de cassation admet que la mutation de la nue-propriété du logement de la famille puisse être réalisée sans intervention du conjoint du propriétaire, même sans stipulation d'usufruit successif en faveur dudit conjoint : la jouissance du couple étant assurée pendant le mariage du fait de la réserve d'usufruit ménagée à son profit par le cédant (ou le donateur), son éventuel prédécès n'a pas d'influence, puisque par définition il mettra fin au mariage, situation où la protection de l'article 215, alinéa 3 du Code civil n'a plus lieu d'être… Voilà une vision empreinte de juridisme pur, car soutenir que cette situation n'aura pas d'impact est faire fi de nombreuses réalités, sur lesquelles nous reviendrons dans les pages qui vont suivre.
Inapplication du droit de préemption du locataire
– Un doute jamais levé. – Il existe en la matière un manque de précision, dont découle une incertitude. Doit-on purger le droit de préemption ouvert au locataire par l'article 10 de la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 (vente après division) en cas de vente de la seule nue-propriété, avec réserve d'usufruit au profit du vendeur ? Une doctrine des plus autorisées677 souligne que l'exercice du droit de préemption lors de la vente en nue-propriété ne changera pas dans l'immédiat la situation du locataire ou de l'occupant de bonne foi, mais qu'elle la modifiera à terme, de manière considérable, lors de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ; ce qui lui fait reconnaître au locataire l'exercice du droit de préemption678. Mais à ce jour, les solutions demeurent incertaines pour la cession de la nue-propriété, comme de l'usufruit d'ailleurs679.
L'étau de l'article 918 du Code civil
– Ouvrir les ventes de nue-propriété aux proches. – Comme nous l'avons déjà observé pour la vente en viager, l'article 918 du Code civil a été rédigé en fonction de problématiques socio-économiques qui n'étaient pas les mêmes qu'aujourd'hui, ni en termes de pyramide des âges, ni en termes d'accès au logement ou de maintien pérenne dans celui-ci, ni en termes de financement public de la dépendance. Ouvrir plus largement la vente en nue-propriété, comme la vente en viager, au sein du cercle familial, serait sans doute un moyen parmi d'autres de favoriser leur essor, et donc de permettre une meilleure mobilisation de l'épargne stockée dans l'immobilier chez les générations les plus âgées, sans pour autant perdre leur capacité de logement.
Une voie ouverte par la jurisprudence. D'ailleurs, n'est-il pas étrange que l'article 918 du Code civil expose aux mêmes soupçons la vente de nue-propriété, dont la réalité du prix, payable au comptant, semble plus aisée que celle de la vente moyennant rente viagère, dont on peut en effet mieux imaginer que le contrôle de conformité puisse être considéré comme plus ardu ? Cela ne démontre-t-il pas une méfiance quelque peu dogmatique, liée à un seul dénominateur réellement commun entre les opérations ciblées, à savoir la présence d'un héritier en ligne directe dans le rôle de l'acquéreur ? Au demeurant, n'est-ce pas ce constat qui aurait amené la Cour de cassation à rendre un arrêt du 26 janvier 2022680 ? On avait affaire en l'espèce à un montage baroque opéré par le de cujus. En présence de quatre ventes en démembrement consenties à quelques heures d'affilée à chacun de ses quatre enfants, elle admet la possibilité d'un consentement des cohéritiers seulement tacite. Le pas n'est pas si large, et il nous semble que le législateur pourrait, sans grand risque, faire une présomption au moins réfragable.
Chose dont le fisc d'ailleurs, pourtant réputé être soucieux de ses intérêts et jaloux de ses moyens d'agir, s'accommode très bien, lorsque la loi ne lui octroie que le bénéfice d'une présomption simple, aux termes de l'article 751 du Code général des impôts, en vue de contester les démembrements jugés fictifs. Est-il sensé qu'il y ait une telle différence entre l'approche fiscale et civile des choses ? Puisque nous abordons ainsi la dimension fiscale des raisonnements, voyons rapidement, dans une dernière rubrique, le traitement par l'impôt des conséquences de la vente de nue-propriété.