Les personnes imposables

– Les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. – Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U et s.) lorsqu’elles sont réalisées par des personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon leur nationalité ou leur domicile.

A contrario, le régime ne s’applique pas aux profits tirés d’une activité professionnelle qui relèveront des BIC s’ils sont réalisés à titre habituel et/ou spéculatif¹²⁶³. Le régime ne s’applique pas non plus aux plus-values consécutives à la cession d’immeubles figurant à l’actif d’une entreprise et affectés réellement à l’activité : elles relèveront du régime des plus-values professionnelles.

– Les sociétés de personnes. – Le régime des plus-values immobilières s’applique également aux associés de sociétés de personnes transparentes et translucides, relevant des articles 1655 ter et 8 à 8 ter du Code général des impôts.

L’article 1655 ter vise les sociétés transparentes ou sociétés d’attribution : les droits sociaux sont considérés comme des fractions d’immeubles et chaque associé est fiscalisé lors de la cession comme s’il avait cédé personnellement le bien.

Le régime des articles 150 U et suivants du Code général des impôts est également applicable aux cessions réalisées par des sociétés relevant de plein droit ou sur option des articles 8 et 8 ter du même code, qui exercent une activité non professionnelle. En pratique, sont visées les sociétés civiles immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés.

Chacun de ses associés sera imposé pour la quote-part de plus-value lui revenant, et le régime applicable dépendra de la qualité des associés : associé soumis à l’IS ou relevant de plein droit d’un régime réel d’imposition¹²⁶⁴ (BIC, BA ou BNC), sociétés de personnes interposées ou autres associés.