Le champ d’application des plus-values immobilières

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le champ d’application des plus-values immobilières des particuliers se définit selon les personnes (I) et les biens (II) imposables, ainsi que les opérations (III).

Les personnes imposables

– Les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. – Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U et s.) lorsqu’elles sont réalisées par des personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon leur nationalité ou leur domicile.

A contrario, le régime ne s’applique pas aux profits tirés d’une activité professionnelle qui relèveront des BIC s’ils sont réalisés à titre habituel et/ou spéculatif¹²⁶³. Le régime ne s’applique pas non plus aux plus-values consécutives à la cession d’immeubles figurant à l’actif d’une entreprise et affectés réellement à l’activité : elles relèveront du régime des plus-values professionnelles.

– Les sociétés de personnes. – Le régime des plus-values immobilières s’applique également aux associés de sociétés de personnes transparentes et translucides, relevant des articles 1655 ter et 8 à 8 ter du Code général des impôts.

L’article 1655 ter vise les sociétés transparentes ou sociétés d’attribution : les droits sociaux sont considérés comme des fractions d’immeubles et chaque associé est fiscalisé lors de la cession comme s’il avait cédé personnellement le bien.

Le régime des articles 150 U et suivants du Code général des impôts est également applicable aux cessions réalisées par des sociétés relevant de plein droit ou sur option des articles 8 et 8 ter du même code, qui exercent une activité non professionnelle. En pratique, sont visées les sociétés civiles immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés.

Chacun de ses associés sera imposé pour la quote-part de plus-value lui revenant, et le régime applicable dépendra de la qualité des associés : associé soumis à l’IS ou relevant de plein droit d’un régime réel d’imposition¹²⁶⁴ (BIC, BA ou BNC), sociétés de personnes interposées ou autres associés.

Les biens imposables

La loi vise tant « les biens immobiliers bâtis ou non bâtis » et les « droits relatifs à ces immeubles » (CGI, art. 150 U) que les droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière (CGI, art. 150 UB).

– Les biens immobiliers et les droits immobiliers. – Les plus-values imposables sont celles qui proviennent de la cession à titre onéreux d’immeubles, bâtis ou non bâtis. L’imposition est indépendante de l’origine de propriété (titre onéreux ou titre gratuit).

– La première cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire. – Le régime s’applique aussi aux droits relatifs à ces immeubles (usufruit, nue-propriété…) Il est à noter que depuis le 14 novembre 2012¹²⁶⁵, la première cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier sera imposée non pas selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, mais selon le régime d’imposition des revenus procurés par ledit bien. Ainsi, si le bien est loué nu ou susceptible de l’être, le gain est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

– Les titres de sociétés à prépondérance immobilière. – L’article 150 UB du Code général des impôts soumet au régime d’imposition des plus-values immobilières les plus-values de cession de titres de société à prépondérance immobilière. Au sens des plus-values, est à prépondérance immobilière la société non soumise à l’IS, et dont l’actif est, à la clôture des trois exercices précédant la cession, principalement constitué d’immeubles non affectés à sa propre exploitation.

En vertu de l’article 74 A bis de l’annexe II du Code général des impôts, la société est à prépondérance immobilière si les immeubles à prendre en compte représentent plus de 50 % de l’actif. À la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, on doit comparer la valeur vénale des immeubles non affectés à l’exercice de la société à celle de la totalité des éléments de l’actif social.

Si la société est à prépondérance immobilière au sens de l’article 150 UB du Code général des impôts, la plus-value de cession sera imposée aux mêmes taux que la plus-value sur l’immeuble. Le calcul de la plus-value imposable fait l’objet de particularités qui seront développées ultérieurement.

Les opérations taxables

– Les cessions à titre onéreux. – Selon l’article 150 U du Code général des impôts, seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux. Sont hors champ d’application les plus-values latentes ou les plus-values réalisées à l’occasion de mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès.

La notion de cession à titre onéreux est plus large que la vente, car elle englobe également les échanges, les apports en société, les expropriations et certains partages.

– Les partages non imposables. – Le partage est l’acte juridique qui met fin à une indivision en répartissant les biens indivis entre les différents copartageants. Alors que sur le plan juridique, il est toujours déclaratif (C. civ., art. 883), sur le plan fiscal le régime applicable (déclaratif ou translatif) dépendra de la qualité des copartageants et de l’origine de l’indivision (CGI, art. 150 U, IV).

Les partages purs et simples ou avec soulte et plus-values de biens immobiliers reçus par succession, des biens acquis par des époux avant ou pendant le mariage, des biens acquis par des partenaires avant ou après qu’ils se soient pacsés ne constituent pas des mutations à titre onéreux dès lors qu’ils interviennent entre les membres originaires de l’indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants cause à titre universel de l’un ou de plusieurs d’entre eux.

Il en est de même pour les partages de biens indivis issus d’une donation-partage. L’administration¹²⁶⁶ accepte d’appliquer cette exonération aux partages de biens indivis acquis par des concubins pendant le concubinage.

Dans ces situations, le partage est considéré comme une opération intercalaire : l’imposition de la plus-value n’interviendra que lors de la cession ultérieure du bien par l’attributaire. La plus-value imposable sera alors calculée à partir de la date et de la valeur d’acquisition du bien par l’indivision.

– Les partages imposables à hauteur de la soulte. – Lorsque le partage n’entre pas dans le champ d’application de l’article 150 U, IV du Code général des impôts, il constitue une mutation à titre onéreux à hauteur de la soulte versée par l’attributaire à ses copartageants. Si le partage est pur et simple, le partage est non imposable et considéré comme une opération intercalaire. Le prix de cession correspondra à la soulte versée. Le prix d’acquisition sera le prix effectivement acquitté par le cédant ou la valeur vénale en cas de transmission à titre gratuit. La plus-value brute sera diminuée d’un abattement pour durée de détention à compter de l’entrée du bien dans l’indivision.

– Les licitations selon la qualité du bénéficiaire. – La licitation est une vente de biens ou de droits indivis, qui peut être réalisée aux enchères ou à l’amiable¹²⁶⁷. Le régime fiscal applicable dépendra de la qualité du bénéficiaire de la licitation.

Si la licitation intervient au profit d’un tiers étranger à l’indivision, elle constitue une cession à titre onéreux, qu’elle fasse cesser ou non l’indivision. Chacun des colicitants est alors imposé à raison de sa quote-part de plus-value réalisée.

Si la licitation intervient au profit de l’un des coïndivisaires, son conjoint, ses descendants ou ascendants ou ayants droit à titre universel, on appliquera les mêmes règles que pour le partage.