Les particularités liées aux modalités de paiement du prix

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

L'acquéreur doit s'acquitter du prix de vente. Les modalités de paiement peuvent être doubles : une partie comptant, appelée le bouquet (a), le solde par rente viagère (b).

Le bouquet

Si la particularité de la vente en viager est le versement d'une rente, pour autant les parties sont libres de stipuler qu'une partie du prix sera payée au moment de la vente. La somme payée comptant est dénommée « bouquet ». Pour être très usuelle, la pratique n'a rien d'obligatoire. Néanmoins, un notaire est tenu d'informer le vendeur de la possibilité de demander le versement d'un bouquet⁶⁰⁰.

– Libre détermination. – Le montant du bouquet est librement déterminé entre le vendeur et l'acquéreur, en fonction des besoins du premier⁶⁰¹ et des possibilités financières⁶⁰² dont peut disposer le second. Naturellement, plus le montant du bouquet est élevé, plus faible sera le montant de la rente viagère. En pratique, le bouquet varie le plus souvent entre 10 % et 30 % de la valeur du bien.

La rente

– Libre calcul. – La loi ne prévoit aucune méthode de calcul de la rente, laissant aux parties, a priori, une totale liberté contractuelle, dans les limites précédemment évoquées. L'article 1976 du Code civil dispose, en effet, que les parties sont libres de fixer le taux de la rente. La loi n'impose donc aucune méthode de calcul ou barème. Chaque branche professionnelle élabore sa propre méthode, ce qui se traduit par un manque de lisibilité. Quelle que soit la méthode, en pratique, le montant de la rente est calculé en fonction des trois éléments suivants :

la valeur vénale du bien vendu au moment de la conclusion du contrat, déduction faite du bouquet, s'il en est versé un. Cette valeur sera, en outre, décotée si le vendeur conserve la jouissance du logement et en cas de stipulation d'une clause de réversibilité ;
l'espérance de vie du ou des crédirentiers, déterminée à partir des tables de mortalité ;
et le taux de rentabilité du bien.

En cas de pluralité de vendeurs, la rente est en principe réduite de moitié au décès du premier. Une clause du contrat peut toutefois prévoir que la rente continuera d'être servie dans son intégralité au survivant des crédirentiers, afin qu'il conserve des ressources identiques pour pouvoir continuer à entretenir le logement qu'il occupe.

– Les arrérages. – Les versements de la rente, dits « arrérages », se font selon une périodicité librement convenue entre les parties au contrat de vente, généralement trimestrielle ou mensuelle, à terme échu ou à échoir.

– L'indexation de la rente. – La rente est indexée annuellement afin de maintenir un même niveau de revenus pour le crédirentier compte tenu de l'inflation et de l'érosion monétaire. L'indexation est conventionnelle ou légale.

L'indexation conventionnelle. En pratique, l'indexation est prévue conventionnellement. La rente viagère étant assimilée à une dette alimentaire, les parties ont le libre choix de l'indice, peu importe qu'il n'y ait pas de relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties⁶⁰³. L'indice le plus fréquemment retenu est l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, hors tabac, série France, publié par l'Insee. L'indexation est toutefois plafonnée, le montant des arrérages ne devant pas dépasser, en capital, la valeur du bien vendu.
L'indexation légale. La loi impose une révision minimale de la rente au 1^er janvier par application du taux de majoration publié chaque année par arrêté du ministère du Budget⁶⁰⁴. Le texte est d'ordre public. La majoration légale s'applique obligatoirement si aucune indexation conventionnelle n'est prévue ou si l'application de l'indexation conventionnelle donne un résultat moindre⁶⁰⁵. Le débirentier peut toutefois demander la remise de la majoration s'il démontre qu'il n'est pas en mesure d'acquitter l'augmentation⁶⁰⁶.

– La durée de l'obligation de paiement. L'absence de faculté légale de rachat. – Le débirentier ne peut pas refuser de payer la rente au motif que le vendeur a dépassé l'âge donné par l'espérance de vie et/ou si le montant cumulé du bouquet et de la rente versée dépasse la valeur vénale du bien au moment de l'achat, sur la base de laquelle a été déterminé le montant de la rente viagère. Le débirentier n'a pas, en principe, la possibilité de racheter la rente⁶⁰⁷. Mais le texte n'est pas d'ordre public. Le contrat peut déroger à cette interdiction et accorder cette faculté à l'acquéreur⁶⁰⁸.

– Décès de l'acquéreur. – Si l'acquéreur décède, ses héritiers sont tenus de poursuivre le paiement de la rente jusqu'à son terme.

– Revente du bien par le débirentier. – En cas de revente du bien acquis en viager, avant le décès du crédirentier, le débirentier reste tenu du paiement de la rente⁶⁰⁹. Il peut toutefois en transférer la charge à son propre acquéreur, mais cette convention est inopposable au crédirentier, s'il n'a pas donné son consentement, et le débirentier reste tenu. En cas de délégation parfaite, en revanche, le débirentier est dégagé de toute obligation car le créancier a accepté le nouveau propriétaire comme nouveau débiteur.

– Défaut de paiement. Garanties. – Il est nécessaire de protéger le vendeur – dont la rente constitue le plus fréquemment un complément de retraite indispensable pour assurer ses vieux jours – d'un défaut de paiement. Des garanties doivent impérativement être prévues dans le contrat de vente. Les plus fréquentes sont l'hypothèque légale du vendeur et la clause résolutoire. Mais ces garanties traditionnelles s'avèrent malheureusement inefficaces si le débirentier fait l'objet d'une procédure collective ou de surendettement.

a) L'hypothèque. Le crédirentier peut demander à ce qu'une hypothèque soit prise sur le logement vendu et/ou sur un autre bien immobilier appartenant au débirentier ou à un tiers.

L'hypothèque légale du vendeur. Avec la réforme du droit des sûretés⁶¹⁰, entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, le privilège du vendeur a été purement et simplement supprimé, comme tous les privilèges spéciaux, et remplacé par l'hypothèque légale du vendeur⁶¹¹. La suppression des privilèges spéciaux s'est accompagnée de la disparition de la rétroactivité de l'inscription au jour de l'acte. L'hypothèque légale du vendeur prend donc rang au jour de son inscription au fichier immobilier et non plus au jour de la vente⁶¹². Elle est, sur ce point, assimilée à une hypothèque conventionnelle. L'hypothèque garantissant une dette dont l'échéance est indéterminée est prise pour une durée maximum de cinquante ans.
L'hypothèque conventionnelle. À défaut de paiement de la rente, le vendeur ne souhaite pas, s'il occupe toujours le logement, qu'il soit saisi. En outre, il sera peut-être plus difficile à vendre compte tenu de son droit d'usage et d'habitation. Il peut avoir intérêt à ce que le débirentier lui consente une hypothèque conventionnelle sur un autre bien lui appartenant.
Le pacte commissoire. L'hypothèque conventionnelle peut être assortie d'un pacte commissoire permettant au crédirentier, en cas de non-paiement de la rente, de devenir propriétaire du bien grevé.
Le cautionnement hypothécaire. L'hypothèque peut également être consentie par un tiers sur un immeuble lui appartenant, sans qu'il engage pour autant le reste de son patrimoine.

b) La clause résolutoire. L'article 1978 du Code civil prive le vendeur du droit de demander la résolution de la vente pour défaut de paiement des arrérages. Son seul recours, à défaut d'autre garantie, est alors de poursuivre le débirentier en exécution forcée en faisant saisir et vendre ses autres biens. C'est pourquoi les contrats de vente en viager prévoient quasi systématiquement une clause résolutoire. La clause peut prévoir la possibilité, pour le crédirentier, de demander la résolution judiciaire de la vente, laissant alors au juge le pouvoir d'appréciation. Mais la clause peut aller plus loin et prévoir une résolution de plein droit. Le juge perd alors tout pouvoir d'appréciation : il ne peut que constater la résolution. La jurisprudence a récemment réaffirmé la validité de la clause résolutoire de plein droit tout en précisant qu'elle devait « être stipulée de manière expresse et non équivoque » et, qu'à défaut, le juge recouvrait son pouvoir d'appréciation⁶¹³.

Si le débirentier fait l'objet d'une procédure collective, le vendeur ne peut plus se prévaloir de la clause résolutoire puisque le jugement d'ouverture interrompt et interdit toute action en justice et arrête et interdit toute procédure d'exécution. En outre, les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont interrompus⁶¹⁴. Toutefois, si la clause résolutoire de plein droit a déjà produit ses effets au jour du jugement d'ouverture de la procédure, la résolution de la vente pourra intervenir⁶¹⁵.

Le contrat prévoit généralement, à titre de pénalité, que le crédirentier ne sera pas tenu de restituer au débirentier les arrérages et le bouquet perçus.