Les mesures communes aux deux types de sociétés

– Un statut juridique. – Les textes prévoient que ces sociétés « sont valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi »¹⁰¹⁷, « de sorte que l’on peut en déduire qu’elles ne constituent pas une forme de société en soi mais plutôt un statut juridique »¹⁰¹⁸.

Les sociétés coopératives d’habitants ne pourront toutefois être constituées que sous la forme d’une société émettant des parts sociales, ce qui s’explique par le fait qu’elles sont marquées par un fort intuitu personae, attaché à l’idée de « coopération », ce qui exclut les sociétés par actions, de type société anonyme, société par actions simplifiée, etc.

– Un capital obligatoirement variable. – La société doit avoir nécessairement un capital social variable¹⁰¹⁹, qui se justifie par l’évolution des entrées et des sorties, pour « prendre en compte l’évolution des besoins relatifs à l’habitat »¹⁰²⁰.

– La possibilité de transformer une société existante. – L’article 200-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’attribution et d’autopromotion.

– La possibilité de faire entrer des personnes morales. – La loi Alur permet d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social.

L’article L. 200-3 du Code de la construction et de l’habitation impose que les personnes morales qui adhèrent à une société d’habitat participatif « ne détiennent pas plus de 30 % du capital social ou des droits de vote ».

– L’utilisation du logement à titre de résidence principale. – Les associés sont tenus d’utiliser le logement mis à leur disposition¹⁰²¹. Il résulte de l’article R. 200-1 du Code de la construction et de l’habitation que la résidence principale s’entend d’un « logement occupé par l’associé au moins huit mois par an ».

Plusieurs cas de dérogation sont prévus par cet article, pour prémunir les cohabitants d’un risque de décès, d’invalidité, de mobilité professionnelle, d’évolution familiale, etc.

– La limitation à un programme unique. – Aux termes de l’article L. 200-7 du Code de la construction et de l’habitation : « Chaque société d’habitat participatif limite son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d’un même ensemble immobilier ».

Comme le souligne M. Vivien Zalewski-Sicard : « L’objectif, par la spécialisation de l’objet social, est ici de limiter les risques pris par la société et donc de la même façon pour les associés »¹⁰²².

Il aurait pourtant été bienvenu que la loi vienne préciser les notions de programme et de tranche.

– La responsabilité limitée des associés. – L’article 200-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les associés des SCH et des SAAP, qui seraient constituées sous la forme civile, « ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports ».

La responsabilité limitée va de soi si les associés se tournent vers les sociétés de capitaux.

– L’approbation du dossier technique. – Conformément à l’article L. 200-9 du Code de la construction et de l’habitation, « avant tout commencement de travaux de construction, l’assemblée générale de toute société régie par le présent titre ayant pour objet la construction d’un immeuble doit en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global sont répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d’eux ».

– La souscription d’une garantie financière d’achèvement. – Toujours conformément à l’article L. 200-9 du Code de la construction et de l’habitation, « chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d’une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».

Nous verrons plus loin que l’obtention de cette garantie n’est pas chose aisée¹⁰²³.

– La conclusion d’une charte. – À travers l’obligation de recourir à une charte, les cohabitants sont invités à s’impliquer dans la gestion de l’immeuble. Ce document, rendu obligatoire par l’article L. 200-10 du Code de la construction et de l’habitation, fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble, et notamment celles d’utilisation des lieux de vie collective. Il est adopté par l’assemblée générale des associés. Avant leur entrée dans les lieux, les locataires non associés signent cette charte qui est annexée à leur bail.

Le législateur n’a pas explicité son contenu, du moins donné des orientations plus précises, ce qui est dommage puisque comme le relevait M. Lerousseau, sa « juridicité » risque d’être limitée en raison de sa rédaction souvent trop générale¹⁰²⁴.

M. Touzain souligne qu’elle va venir en quelque sorte régir les « modalités pratiques du vivre-ensemble »¹⁰²⁵. « C’est probablement à la charte qu’il convient de se référer pour juger du contenu et de la qualité du projet participatif au sein de l’habitat. À condition de veiller à la cohérence entre la charte et les statuts de la société »¹⁰²⁶.

Pour autant, le législateur n’a pas explicité son contenu, du moins donné des orientations plus précises, ce qui est dommage puisque comme le relevait M. Lerousseau, sa « juridicité » risque d’être limitée en raison de sa rédaction souvent trop générale¹⁰²⁷.

Il ne faudrait pas non plus que la « tyrannie de la majorité » vienne imposer des contraintes collectives trop importantes, sous peine de sanction judiciaire¹⁰²⁸.