Les sociétés d’habitat participatif issues de la loi Alur

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Utilité de nouvelles sociétés ? – Les deux nouvelles structures créées par la loi Alur, que sont les coopératives d’habitants (SCH) et les sociétés d’attribution et d’autopromotion (SAAP), ne sont pas impératives et viennent s’ajouter à celles qui existaient jusqu’alors.

On peut s’interroger sur l’intérêt de créer ces nouveaux outils alors que ceux qui existaient déjà auraient pu être retouchés, voire refondu. Il semble que la volonté du législateur ait été de distinguer deux types spécifiques de société empreintes ab initio des valeurs portées par le projet de la loi Alur, et réservées à ceux qui dès la conception de leur habitation, ont « pensé » leur habitat comme participatif »¹⁰¹⁶.

Nous mettrons en lumière les mesures communes à ces deux nouvelles sociétés (A) et tenterons d’identifier les spécificités propres à chacune d’elles, censées permettre au groupe d’habitants de faire un choix (B).

Les mesures communes aux deux types de sociétés

– Un statut juridique. – Les textes prévoient que ces sociétés « sont valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi »¹⁰¹⁷, « de sorte que l’on peut en déduire qu’elles ne constituent pas une forme de société en soi mais plutôt un statut juridique »¹⁰¹⁸.

Les sociétés coopératives d’habitants ne pourront toutefois être constituées que sous la forme d’une société émettant des parts sociales, ce qui s’explique par le fait qu’elles sont marquées par un fort intuitu personae, attaché à l’idée de « coopération », ce qui exclut les sociétés par actions, de type société anonyme, société par actions simplifiée, etc.

– Un capital obligatoirement variable. – La société doit avoir nécessairement un capital social variable¹⁰¹⁹, qui se justifie par l’évolution des entrées et des sorties, pour « prendre en compte l’évolution des besoins relatifs à l’habitat »¹⁰²⁰.

– La possibilité de transformer une société existante. – L’article 200-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’attribution et d’autopromotion.

– La possibilité de faire entrer des personnes morales. – La loi Alur permet d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social.

L’article L. 200-3 du Code de la construction et de l’habitation impose que les personnes morales qui adhèrent à une société d’habitat participatif « ne détiennent pas plus de 30 % du capital social ou des droits de vote ».

– L’utilisation du logement à titre de résidence principale. – Les associés sont tenus d’utiliser le logement mis à leur disposition¹⁰²¹. Il résulte de l’article R. 200-1 du Code de la construction et de l’habitation que la résidence principale s’entend d’un « logement occupé par l’associé au moins huit mois par an ».

Plusieurs cas de dérogation sont prévus par cet article, pour prémunir les cohabitants d’un risque de décès, d’invalidité, de mobilité professionnelle, d’évolution familiale, etc.

– La limitation à un programme unique. – Aux termes de l’article L. 200-7 du Code de la construction et de l’habitation : « Chaque société d’habitat participatif limite son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d’un même ensemble immobilier ».

Comme le souligne M. Vivien Zalewski-Sicard : « L’objectif, par la spécialisation de l’objet social, est ici de limiter les risques pris par la société et donc de la même façon pour les associés »¹⁰²².

Il aurait pourtant été bienvenu que la loi vienne préciser les notions de programme et de tranche.

– La responsabilité limitée des associés. – L’article 200-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les associés des SCH et des SAAP, qui seraient constituées sous la forme civile, « ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports ».

La responsabilité limitée va de soi si les associés se tournent vers les sociétés de capitaux.

– L’approbation du dossier technique. – Conformément à l’article L. 200-9 du Code de la construction et de l’habitation, « avant tout commencement de travaux de construction, l’assemblée générale de toute société régie par le présent titre ayant pour objet la construction d’un immeuble doit en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global sont répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d’eux ».

– La souscription d’une garantie financière d’achèvement. – Toujours conformément à l’article L. 200-9 du Code de la construction et de l’habitation, « chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d’une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».

Nous verrons plus loin que l’obtention de cette garantie n’est pas chose aisée¹⁰²³.

– La conclusion d’une charte. – À travers l’obligation de recourir à une charte, les cohabitants sont invités à s’impliquer dans la gestion de l’immeuble. Ce document, rendu obligatoire par l’article L. 200-10 du Code de la construction et de l’habitation, fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble, et notamment celles d’utilisation des lieux de vie collective. Il est adopté par l’assemblée générale des associés. Avant leur entrée dans les lieux, les locataires non associés signent cette charte qui est annexée à leur bail.

Le législateur n’a pas explicité son contenu, du moins donné des orientations plus précises, ce qui est dommage puisque comme le relevait M. Lerousseau, sa « juridicité » risque d’être limitée en raison de sa rédaction souvent trop générale¹⁰²⁴.

M. Touzain souligne qu’elle va venir en quelque sorte régir les « modalités pratiques du vivre-ensemble »¹⁰²⁵. « C’est probablement à la charte qu’il convient de se référer pour juger du contenu et de la qualité du projet participatif au sein de l’habitat. À condition de veiller à la cohérence entre la charte et les statuts de la société »¹⁰²⁶.

Pour autant, le législateur n’a pas explicité son contenu, du moins donné des orientations plus précises, ce qui est dommage puisque comme le relevait M. Lerousseau, sa « juridicité » risque d’être limitée en raison de sa rédaction souvent trop générale¹⁰²⁷.

Il ne faudrait pas non plus que la « tyrannie de la majorité » vienne imposer des contraintes collectives trop importantes, sous peine de sanction judiciaire¹⁰²⁸.

Les spécificités propres à chaque société

La société coopérative d’habitants

– Un esprit coopératif durable. – Cette structure est en particulier destinée à des personnes qui, tout en ayant une démarche militante, tournée vers l’anti-spéculation, l’égalité, le partage démocratique du pouvoir, le développement durable, ne disposent pas de moyens importants¹⁰²⁹.

Il ressortait, entre autres, du livre blanc de 2011 une demande d’adaptation des structures sociétaires « pour ne pas être contraint de transformer une SCIA ou une SCCC en copropriété lors du premier départ d’un ménage et conserver ainsi la jouissance collective du bien plutôt que la pleine propriété individuelle, ce qui est plus proche des principes participatifs »¹⁰³⁰. La SCH répond parfaitement à cette aspiration.

Ces considérations d’ordre social vont se retrouver notamment à travers les différentes caractéristiques examinées à présent.

– Le mode d’attribution des logements. – L’objet principal de cette société est de fournir aux associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Elle ne vise pas à leur en attribuer la propriété. La coopérative est propriétaire du logement, pour l’avoir construit ou acquis, et les associés détiennent uniquement des parts sociales.

– L’acquisition des parts. – Aux termes de l’article 201-8 du Code de la construction et de l’habitation, chaque associé doit verser, en contrepartie des parts qu’il acquiert, une redevance composée de deux fractions. La première fraction est dite « locative », elle est due par l’occupant au titre de la mise à disposition du logement qu’il a choisi. L’autre fraction est dénommée « fraction acquisitive », mais le terme ne doit pas tromper : dans ce type de société l’associé n’acquerra jamais la propriété privative de son logement. La fraction dite acquisitive s’ajoute aux apports des autres coopérateurs pour le financement de la réalisation du projet global.

Il a été souligné que ce mécanisme, empreint de la solidarité, « pourrait également être utilisé pour accorder un crédit à de nouveaux membres qui bénéficient du statut d’associé coopérateur avant d’avoir acquis la totalité des parts correspondant à un logement »¹⁰³¹, et fonctionner, en quelque sorte, comme une « location-accession » portée sur la détention du capital social et non directement sur l’immeuble.

– La possibilité de réaliser un apport en industrie. – Pendant la phase de construction ou de rénovation de l’immeuble, l’article L. 201-13 du Code de la construction et de l’habitation permet la souscription de parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail. Cet apport, qui permet de valoriser le travail d’un habitant, concourra à la formation du capital, par dérogation au droit commun. Le décret qui devait préciser les modalités pratiques de cet apport n’est toujours pas paru. Une limite bienvenue réside dans le fait que les parts en industrie ne peuvent être souscrites que lors de la phase de construction ou de rénovation, « et non dans le cadre de services fournis ultérieurement, afin de protéger les libertés individuelles contre le risque d’un véritable asservissement de celui qui, étant plus pauvre que les autres, s’engagerait à leur fournir des services contre un logement »¹⁰³².

– La conclusion d’un contrat coopératif. – Véritable alternative au régime de la copropriété, il est conclu entre la société coopérative d’habitants et chaque associé coopérateur avant l’entrée en jouissance de ce dernier.

Ce contrat confère à l’associé coopérateur un droit de jouissance sur un logement et mentionne, notamment :

la désignation et la description du logement dont l’associé coopérateur a la jouissance et des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs ;
les modalités d’utilisation des espaces communs ;
la date d’entrée en jouissance ;
l’absence de maintien de plein droit dans les lieux ;
une estimation du montant de la quote-part des charges que l’associé coopérateur doit acquitter pour la première année d’exécution du contrat ;
le montant de la redevance mise à la charge de l’associé coopérateur, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision.

– Le droit de vote. – Chaque coopérateur dispose d’une voix, quel que soit le nombre de parts qu’il détient¹⁰³³.

– Le transfert des droits sociaux. – Il doit assurer l’équilibre financier de la société. C’est toute la logique coopérative, qui « emporte une dissociation entre le prix de l’immeuble et celui des parts ou actions des coopérateurs ». Conformément au II de l’article L. 201-5 du Code de la construction et de l’habitation, « le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration dont le plafond est prévu dans les statuts. Ce plafond ne peut pas excéder l’évolution de l’indice de référence des loyers. Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession des parts sociales défini au premier alinéa du I du présent article ». Ce mécanisme facilite l’entrée de nouveaux associés, qui n’investiront pas davantage que les partants, et répond à la logique anti-spéculative qui marque l’esprit de la SCH.

La société d’attribution et d’autopromotion

– Principalement dédiée à la construction. – Les sociétés d’attribution et d’autopromotion (SAAP) « sont avant tout des sociétés de construction, largement inspirées des sociétés d’attribution “classiques” des articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation »¹⁰³⁴.

Cela ressort de l’article L. 202-2 du Code de la construction et de l’habitation, lequel prévoit notamment que ces sociétés peuvent « 1° Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire » et « 2° Acquérir ou construire des immeubles à usage d’habitation en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à titre de résidence principale ».

– Renvoi aux SCIA classiques. – Un certain nombre de règles techniques renvoient simplement à celles applicables dans les sociétés d’attribution classiques, telle l’obligation pour les associés de répondre aux appels de fonds nécessaires à la construction (C. urb., art. L. 202-4)

– Particularités. – Contrairement aux sociétés d’attribution traditionnelles, les sociétés d’attribution et d’autopromotion « ont une véritable vocation à perdurer après la construction de l’immeuble, ce qui en fait, au moins dans le principe, une alternative au statut de la copropriété »¹⁰³⁵.

Dès lors que les statuts optent pour l’attribution en pleine propriété, la société n’a guère vocation à se maintenir au-delà des travaux, l’immeuble se voyant généralement appliquer le régime de la copropriété¹⁰³⁶.

En cas d’attribution en propriété, un règlement précise la destination des parties réservées à l’usage privatif des associés et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux.

Si l’attribution en propriété d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble emporte l’application de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement est établi en conformité avec cette loi et est annexé aux statuts de la société.

En cas d’attribution en jouissance, un règlement de jouissance délimite les diverses parties de l’immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il précise la destination des parties destinées à un usage privatif et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux. Ce règlement de jouissance est annexé aux statuts.

– Nombre de voix des associés. – Conformément à l’article L. 202-8 du Code de la construction et de l’habitation, les statuts doivent déterminer le nombre de voix par associé :

soit chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel au nombre de parts qu’il détient dans le capital social ;
soit chaque associé dispose d’une voix.

– Autopromotion. – Ces sociétés induisent un mécanisme de construction participative, qui se retrouve dans le terme d’autopromotion.

Cette démarche, souvent accompagnée par des professionnels, permet à un groupe de personnes, physiques ou morales, d’accéder à la propriété en investissant ensemble dans un projet conçu spécifiquement pour répondre à leurs besoins en termes d’espace et de financement, sans l’intermédiaire d’un promoteur. Le groupe d’autopromotion assure alors la maîtrise d’ouvrage, c’est-à-dire qu’il fixe les besoins et les objectifs du projet, gère le budget et le calendrier de réalisation, mais sans s’occuper de la réalisation des travaux.

Pratique largement répandue en Allemagne, en Norvège ou en Suisse, l’autopromotion immobilière couvre des projets divers comme des immeubles collectifs ou des éco-villages, et mobilise de nombreux acteurs.

Le législateur ne définit pourtant pas l’autopromotion, ce qui est regrettable, puisque la SAA lui est réservée.

– Un esprit participatif plus qu’une solution juridique. – Au terme de cette rapide étude des sociétés d’habitat participatif, dont la pérennité sera évoquée par le rapport de la troisième commission, on perçoit que le côté « participatif » des formules évoquées ne constitue une démarche citoyenne que lorsque la participation au projet d’habitat va au-delà de la simple réponse à des appels de fonds, lorsqu’elle devient effective dès la conception du projet et se poursuit ensuite dans son fonctionnement. Si ces éléments caractéristiques ne sont pas réunis, on peut se demander, comme le faisait à juste titre un auteur, en quoi il serait : « plus citoyen de participer à la définition et à la conception de son logement que d’acheter un immeuble sur plan ? »¹⁰³⁷.

Ainsi, l’habitat participatif est d’abord une manière d’habiter ensemble, que des citoyens et d’autres acteurs du logement peuvent s’approprier, sous plusieurs formes.