Les dépenses de travaux éligibles à la déduction

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Conditions. – Ce sont les articles 13, I et 31, I du Code général des impôts qui énoncent la règle. La déduction des charges est subordonnée à deux conditions. D'une part, les charges dont s'agit ne sont déductibles que de revenus fonciers imposables chez le même contribuable¹³⁹⁴ ; ainsi, les charges afférentes à la résidence principale, dont la jouissance est exonérée d'impôt par l'article 15, II du même code, ne peuvent être déduites. D'autre part, les dépenses à l'origine de ces charges doivent avoir été exposées dans le but d'acquérir ou conserver le revenu, soit ici, en vue de pouvoir louer un immeuble. Parmi ces charges figurent les dépenses exposées en vue de la réparation et de l'entretien des locaux, mais aussi de leur amélioration quand il s'agit de biens loués à usage de logement¹³⁹⁵.

Les dépenses de réparation et d'entretien du logement

D'une manière générale, elles correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état d'habitabilité, et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Cette définition n'est pas aussi précise qu'il y paraît. On peut y intégrer le coût de la mise aux normes de décence, ainsi que, selon les règles exposées dans les chapitres précédents du présent rapport, les dépenses d'adaptation au handicap, ou de transition énergétique du logement.

Les dépenses d'amélioration de l'immeuble

Les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration de l'immeuble ne constituent pas, en principe, des charges déductibles ; pour le fiscaliste, elles concourent à l'acquisition ou à la conservation d'un capital et ne peuvent donc être déduites des revenus. Cependant, le coût des travaux d'amélioration portant sur des locaux d'habitation est admis en déduction des revenus fonciers. Cela recouvre les travaux ayant pour objet d'apporter à un immeuble un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. La jurisprudence administrative en fournit de nombreux exemples en admettant en déduction les travaux de remise en état du gros œuvre, de réfection du chauffage central ou de l'installation électrique, la réparation ou remplacement des huisseries, le changement de chaudière, ou la mise en conformité d'un ascenseur.

Cependant, leur déduction est subordonnée à une condition supplémentaire. Lorsque les travaux d'amélioration ne sont pas dissociables de travaux de construction ou d'agrandissement, ils ne peuvent ouvrir droit à déduction. Par exemple, ajouter un système de chauffage central ou de nouveaux sanitaires ne constitue pas une charge déductible du revenu foncier, si ces travaux d'installation s'intègrent au sein d'un chantier consistant par exemple à complètement réaménager d'anciennes dépendances, ou des combles, qui auparavant n'étaient pas habitables. On perçoit que, même pour un contribuable de bonne foi, il n'est pas toujours simple de s'y retrouver entre dépenses déductibles et non déductibles.