La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur s’est voulue ambitieuse quant à la levée des contraintes posées par le caractère contractuel des cahiers des charges et la portée s’y attachant, entendant ainsi forcer la main à la Cour de cassation. Cela s’est manifesté aux travers de deux dispositions.
L’échec de la réécriture de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme par la loi Alur
L’échec de la réécriture de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme par la loi Alur
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
La réécriture dépourvue d’effet de l’article L. 442-9, alinéa 1
Antérieurement à la loi Alur, l’alinéa 1er de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme instaurait une caducité automatique, sur le plan règlementaire (dans les relations entre les colotis et l’administration), des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés des lotissements dix ans après la délivrance de l’autorisation de lotir, dès lors que la commune est couverte par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu866.
Toutefois, comme déjà évoqué ci-avant, la Cour de cassation maintenait les effets contractuels des cahiers des charges dans leur intégralité au titre des rapports entre colotis.
La réécriture de cet aliéna au travers de la loi Alur a pris soin d’ajouter que cette caducité frapperait désormais « les clauses de nature règlementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé ». Pour la doctrine, la volonté du législateur était clairement d’emporter pareille caducité sur le plan civil (donc entre les colotis) de ces dispositions règlementaires insérées dans les cahiers des charges postérieurs à 1978867, levant alors le carcan jurisprudentiel.
Peine perdue. Au visa de l’alinéa 3 de ce même article868 (qui n’a pas été impacté par la loi Alur), la Cour de cassation a réaffirmé, postérieurement à la réécriture de l’aliéna 1 par la loi Alur, sa jurisprudence constante quant à la valeur contractuelle des cahiers des charges (approuvés ou non) et leur imprescriptibilité entre les colotis869.
L’insertion éphémère des alinéas 5 à 7 de l’article L. 442-9
Le second volet du dispositif de la loi Alur visant à mettre fin à l’hégémonie contractuelle des cahiers des charges résultait de l’insertion de nouveaux aliénas 5 à 7 à l’article L. 442-9. En substance ces textes prévoyaient une caducité (là aussi sur le plan civil) des dispositions non règlementaires des cahiers des charges non approuvés « ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble », dès lors que lesdits cahiers des charges n’auraient pas fait l’objet d’une publication au fichier hypothécaire dans un délai de 5 ans à compter de la loi870.
Un décret devait préciser les modalités d’application de ces textes. Là encore, ce dispositif sera resté sans effet puisque l’article 47 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi Elan) est venu abroger ces trois alinéas871.