Le logement évolutif : une notion ancienne à l'intérêt renouvelé

Le logement évolutif : une notion ancienne à l'intérêt renouvelé

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Un concept théorique aux applications ténues. – Organiser juridiquement n'est pas créer. Le concept de logement évolutif (ou modulaire) n'est pas une invention du législateur de 2018, loin s'en faut. Il était connu, quoique faiblement expérimenté, depuis le début du XX e siècle, fruit des avancées technologiques des procédés de construction, de l'apparition d'une construction de masse et de la standardisation des logements. Le concept est sous-tendu par l'idée que le logement peut et doit évoluer pour s'adapter aux besoins de ses occupants.

Le logement évolutif, un élan vers l'Habitat

Les travaux éclairants du Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema) sur le logement évolutif méritent d'être cités ici1249.
L'idée générale qui sous-tend la notion de logement évolutif est que le logement peut et doit évoluer pour s'adapter aux besoins de ses occupants. Cette évolution peut se manifester de deux manières :
  • modifications de l'aménagement interne du logement. La modularité désigne alors l'aménagement temporaire, et la flexibilité parle des changements plus durables ;
  • évolutions liées à la surface du logement, répondant à la sous-notion d'élasticité, par l'addition ou la soustraction d'espaces de réserve, d'annexes ou encore de pièces d'un appartement à un autre.
Le tout vise, au-delà des aspects techniques, les moyens de placer l'occupant au centre de la question du logement, ou encore de faire en sorte que l'habitant soit acteur de son logement, par une participation dès la phase de conception et en lui offrant la possibilité de l'adapter et de le personnaliser en fonction de ses besoins pendant toute la phase d'occupation, qui pourra durer des décennies, et parfois toute une vie.
– Un intérêt renouvelé. – Nous rejoignons le thème principal de notre réflexion : la pérennité du logement. L'exploration de cette thématique de l'évolutivité du logement ouvre de nouvelles et vastes perspectives face aux transformations observables et prévisibles des modes de vie. Sur ce point, la réflexion dépasse le seul domaine juridique ; elle suppose l'appropriation du concept par les acteurs de la construction : architectes, urbanistes, promoteurs, entreprises du BTP.
Pour une approche plus détaillée des études et perspectives du Cerema sur le logement évolutif :
– Un enjeu sociétal… parmi d'autres. – Même s'il n'est encore qu'à l'état d'intuition, le logement évolutif peut, par essence, répondre à de multiples besoins. Et pas seulement à ceux de l'adaptabilité du logement au handicap ou aux exigences de l'âge de son occupant. Il pourrait également être utile en d'autres circonstances produisant des conséquences majeures dans nos façons de nous loger : recomposition familiale, décohabitation tardive des jeunes générations, simili-exode urbain, télétravail, etc. Nous voici parvenus au stade où les enjeux sociétaux du logement ne sont plus seulement ceux inhérents à sa structure matérielle objective, mais ceux découlant du comportement social nouveau des sujets qui l'occupent.

Les solutions d'effet équivalent

Les articles 3 et 4 du décret no 2015-1770 du 24 décembre 2015 indiquent que des solutions d'effet équivalent aux dispositions techniques réglementaires sont admises dès lors qu'elles satisfont aux mêmes objectifs. Il s'agit là d'une souplesse accordée aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d'accessibilité telles que précisées par l'arrêté du 24 décembre 2015, afin de laisser une porte ouverte à l'innovation technique, sans soumettre la quête de l'accessibilité optimale au péril mortel de l'immobilisme. Cependant l'objectif et la qualité d'usage recherchés restent identiques. Il ne s'agit donc en aucun cas d'une dérogation.
L'introduction des solutions d'effet équivalent a pour but de permettre au maître d'œuvre de proposer d'autres moyens (techniques ou technologiques) pour répondre à l'objectif d'accessibilité, et ainsi de laisser une féconde souplesse se déployer autour des modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d'accessibilité, telles que précisées à l'origine par l'arrêté. Mais à condition que le résultat soit équivalent.
Les objectifs de résultat et de moyens demeurent, afin d'éviter toute dérive, et précisément de garantir le principe d'équivalence.
À cette fin, une ordonnance publiée le 31 octobre 2018 – la première prise sur le fondement de l'article 49 de la loi Essoc –, permet la mise en œuvre de solutions techniques présentant des résultats équivalents aux règles de construction prévues par le Code de la construction de l'habitation (CCH) dans certains domaines. Pour prouver cette équivalence, le maître d'ouvrage doit recourir aux services d'un organisme compétent, indépendant et agissant avec impartialité.
Le décret d'application de cette première ordonnance a été publié le 12 mars 2019.