Situation antérieure et nouveaux apports

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La loi Elan mérite-t-elle tant de blâmes ? Le texte de 2018 remédie à certaines difficultés constatées par le passé (A) ; il apporte dès à présent des compléments bienvenus (B), et, à certains égards, il pourrait préparer un avenir moins sombre que celui qui, parfois, a été annoncé (C).

Le passé : points faibles du dispositif antérieur

Deux principaux points faibles ont été identifiés par le passé.

– L'accessibilité universelle, un mythe. – Le nouveau « prisme » issu de la loi Elan mérite-t-il, à ce point, le blâme ? Pour répondre à cette question, il nous paraît nécessaire de rappeler, comme l'ont admis les détracteurs de la réforme eux-mêmes¹²⁴⁵, que « le 100 % accessible n'a, en fait, jamais existé ». L'obligation d'accessibilité ne concernait que les logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur. D'après les associations œuvrant dans le secteur du handicap, cela ne recouvrait en pratique que 40 % de l'ensemble des logements construits depuis 2005. D'où l'hostilité redoublée à l'encontre d'un quota passant de 100 à 20 % des logements concernés, ceux-ci n'étant donc eux-mêmes constitutifs que d'une minorité de 40 % de l'ensemble des logements neufs. Partant de ce constat, sur quels paramètres la loi Elan a-t-elle voulu agir ?

– La copropriété, un obstacle. – En effet, en vue d'effectuer des travaux ou des aménagements sur les parties communes, il est impératif d'avoir l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires. Celle-ci est accordée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l'occasion d'une assemblée générale (L. n^o 65-557, 10 juill. 1965, art. 24). Si l'assemblée refuse à un copropriétaire d'effectuer des travaux d'amélioration touchant aux parties communes, seul le juge (tribunal judiciaire), saisi dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l'assemblée, pourra trancher (L. 10 juill. 1965, art. 30). Malgré la facilitation des travaux d'accessibilité instaurée par la loi n^o 2003-590 du 2 juillet 2003, soumettant ces travaux à la majorité de l'article 24, la difficulté restait prégnante. Les demandes formulées en ce sens se heurtaient trop fréquemment à un refus de l'assemblée générale, pour des motifs aux fondements variables¹²⁴⁶.

Le présent : apports de la loi nouvelle

La généralisation des ascenseurs

Premier levier de la réforme, généraliser la desserte des appartements en étage par un ascenseur. En vertu du décret du 11 avril 2019¹²⁴⁷, la présence d'un ascenseur devient obligatoire dans les bâtiments d'habitation collectifs neufs dès qu'il y a plus de deux étages comportant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée. Mathématiquement, si le nombre de logements desservis par un ascenseur augmente, le nombre d'appartements concernés par la norme d'accessibilité suivra la même progression. On peut y voir une forme de compensation de l'abaissement à 20 % du seuil de l'obligation d'accessibilité.

La simplification des règles applicables en copropriété

– Une inversion du principe traditionnel. – Second levier de la réforme, la loi, non sans une certaine audace, inverse le principe ordinairement applicable en copropriété. Depuis le 31 décembre 2020, tout copropriétaire peut envisager de faire réaliser, à ses frais exclusifs, des travaux d'accessibilité des logements aux personnes handicapées, qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (rampe d'accès, monte-escalier, ascenseur, garde-corps…), sans avoir à y être autorisé préalablement par l'assemblée générale des copropriétaires. Il lui suffit, à cet effet, de notifier au syndic une demande d'inscription de cette information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés. Ainsi informée, l'assemblée générale ne peut s'opposer à la réalisation des travaux que par une décision motivée, prise à la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires, en alléguant une atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, ou à sa destination ¹²⁴⁸.

Travaux d'accessibilité sur parties communes : une information précisément définie

Le contenu du descriptif des travaux d'accessibilité affectant les parties communes d'un immeuble en copropriété est précisément défini : il doit comprendre tous les éléments nécessaires à la compréhension des travaux, par exemple des plans, graphiques ou photographies. Devront y être détaillés la nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien. Le document est assorti d'un plan technique d'intervention, et, le cas échéant, d'un schéma de raccordement électrique. À défaut de fournir ces données au syndic, le point d'information notifié par le copropriétaire n'est pas inscrit à l'ordre du jour, et le droit d'opposition de l'assemblée générale s'en trouvera non purgé.

– Un rempart contre l'immobilisme. – Pour pallier l'immobilisme parfois rencontré chez certains syndics, une disposition particulière vient compléter les précédentes. Si la requête présentée par le copropriétaire qui projette des travaux d'accessibilité n'a pas été inscrite par le syndic à l'ordre du jour, aucune opposition aux travaux n'est plus recevable, et le demandeur peut y procéder.

Point d'attention : rappel du droit commun de la copropriété

Même lorsque l'assemblée générale décide de ne pas s'y opposer, il est prudent pour le copropriétaire demandeur ne pas commencer les travaux d'accessibilité souhaités avant l'expiration du délai ordinaire de contestation, ouvert pendant les deux mois suivant la notification de son procès-verbal aux copropriétaires absents ou opposants.

Un volet financier complémentaire

– Rappels. – Côté financement, rappelons ici que la prestation de compensation du handicap (PCH) ne peut pas être attribuée pour d'autres travaux que ceux portant sur la résidence principale de l'allocataire : elle ne pourra donc pas être sollicitée pour contribuer au budget de travaux affectant les parties communes d'une copropriété, même si elles sont liées au handicap d'un des occupants. En revanche, le crédit d'impôt organisé à l'article 200 quater A du Code général des impôts que nous avons examiné précédemment (V. supra, n^os et s.) est ici éligible, toutes conditions remplies par ailleurs.

– Nouveautés. – Sur ce plan des aides financières, la loi Elan aménage certaines ressources nouvelles, même si ce n'est certes pas comparable aux importants volets financiers ayant essaimé dans le sillage de la loi Handicap, et du droit à compensation qu'elle avait institutionnalisé. À titre d'exemple, citons la création d'un forfait pour le financement du projet de vie sociale et partagée, mis en œuvre dans le cadre de projets d'habitat inclusif. Remplaçant l'aide spécifique forfaitaire qui finançait des projets expérimentaux d'habitat inclusif en 2017 et 2018, ce nouveau dispositif, dit « Forfait habitat inclusif » (FHI), a vu sa cible élargie aux personnes âgées en perte d'autonomie et aux personnes en situation de handicap.

L'avenir : un élan vers l'habitat de demain

Un élan vers l'habitat inclusif

L'article 129 de la loi Elan donne une impulsion à l'habitat inclusif, non seulement en lui procurant une existence légale, mais aussi en promouvant son développement grâce à la création du « Forfait habitat inclusif », financé par la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA). Cette notion a été abordée plus haut.

Le logement évolutif : une notion ancienne à l'intérêt renouvelé

– Un concept théorique aux applications ténues. – Organiser juridiquement n'est pas créer. Le concept de logement évolutif (ou modulaire) n'est pas une invention du législateur de 2018, loin s'en faut. Il était connu, quoique faiblement expérimenté, depuis le début du XX ^e siècle, fruit des avancées technologiques des procédés de construction, de l'apparition d'une construction de masse et de la standardisation des logements. Le concept est sous-tendu par l'idée que le logement peut et doit évoluer pour s'adapter aux besoins de ses occupants.

Le logement évolutif, un élan vers l'Habitat

Les travaux éclairants du Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema) sur le logement évolutif méritent d'être cités ici¹²⁴⁹.

L'idée générale qui sous-tend la notion de logement évolutif est que le logement peut et doit évoluer pour s'adapter aux besoins de ses occupants. Cette évolution peut se manifester de deux manières :

modifications de l'aménagement interne du logement. La modularité désigne alors l'aménagement temporaire, et la flexibilité parle des changements plus durables ;
évolutions liées à la surface du logement, répondant à la sous-notion d'élasticité, par l'addition ou la soustraction d'espaces de réserve, d'annexes ou encore de pièces d'un appartement à un autre.

Le tout vise, au-delà des aspects techniques, les moyens de placer l'occupant au centre de la question du logement, ou encore de faire en sorte que l'habitant soit acteur de son logement, par une participation dès la phase de conception et en lui offrant la possibilité de l'adapter et de le personnaliser en fonction de ses besoins pendant toute la phase d'occupation, qui pourra durer des décennies, et parfois toute une vie.

– Un intérêt renouvelé. – Nous rejoignons le thème principal de notre réflexion : la pérennité du logement. L'exploration de cette thématique de l'évolutivité du logement ouvre de nouvelles et vastes perspectives face aux transformations observables et prévisibles des modes de vie. Sur ce point, la réflexion dépasse le seul domaine juridique ; elle suppose l'appropriation du concept par les acteurs de la construction : architectes, urbanistes, promoteurs, entreprises du BTP.

Pour une approche plus détaillée des études et perspectives du Cerema sur le logement évolutif :

– Un enjeu sociétal… parmi d'autres. – Même s'il n'est encore qu'à l'état d'intuition, le logement évolutif peut, par essence, répondre à de multiples besoins. Et pas seulement à ceux de l'adaptabilité du logement au handicap ou aux exigences de l'âge de son occupant. Il pourrait également être utile en d'autres circonstances produisant des conséquences majeures dans nos façons de nous loger : recomposition familiale, décohabitation tardive des jeunes générations, simili-exode urbain, télétravail, etc. Nous voici parvenus au stade où les enjeux sociétaux du logement ne sont plus seulement ceux inhérents à sa structure matérielle objective, mais ceux découlant du comportement social nouveau des sujets qui l'occupent.

Les solutions d'effet équivalent

Les articles 3 et 4 du décret n^o 2015-1770 du 24 décembre 2015 indiquent que des solutions d'effet équivalent aux dispositions techniques réglementaires sont admises dès lors qu'elles satisfont aux mêmes objectifs. Il s'agit là d'une souplesse accordée aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d'accessibilité telles que précisées par l'arrêté du 24 décembre 2015, afin de laisser une porte ouverte à l'innovation technique, sans soumettre la quête de l'accessibilité optimale au péril mortel de l'immobilisme. Cependant l'objectif et la qualité d'usage recherchés restent identiques. Il ne s'agit donc en aucun cas d'une dérogation.

L'introduction des solutions d'effet équivalent a pour but de permettre au maître d'œuvre de proposer d'autres moyens (techniques ou technologiques) pour répondre à l'objectif d'accessibilité, et ainsi de laisser une féconde souplesse se déployer autour des modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d'accessibilité, telles que précisées à l'origine par l'arrêté. Mais à condition que le résultat soit équivalent.

Les objectifs de résultat et de moyens demeurent, afin d'éviter toute dérive, et précisément de garantir le principe d'équivalence.

À cette fin, une ordonnance publiée le 31 octobre 2018 – la première prise sur le fondement de l'article 49 de la loi Essoc –, permet la mise en œuvre de solutions techniques présentant des résultats équivalents aux règles de construction prévues par le Code de la construction de l'habitation (CCH) dans certains domaines. Pour prouver cette équivalence, le maître d'ouvrage doit recourir aux services d'un organisme compétent, indépendant et agissant avec impartialité.

Le décret d'application de cette première ordonnance a été publié le 12 mars 2019.