En préambule, nous renvoyons à la définition et aux informations générales que le site officiel de l'Administration française nous donne du logement décent :
Le logement décent : droit positif
Le logement décent : droit positif
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Volume et surface minimaux
– Pièce principale, surface et volume. – Un logement doit disposer d'au moins d'une pièce principale présentant les superficie ou cubage suivants :
- soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
- soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Sachant que :
- la surface habitable et le volume habitable, sans lien avec les méthodes de détermination posées par la loi « Carrez »1169, doivent être ici entendus en contemplation des dispositions de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation1170 ;
- le décret1171 définit la « pièce principale » comme une pièce consacrée au séjour et au sommeil, par opposition aux pièces de service que sont cuisine, salle d'eau, cabinet d'aisance, buanderie, débarras, séchoir…
Un logement décent peut donc ne pas comprendre de cuisine ou de salle d'eau séparées. En revanche, il doit contenir :
« – un coin-cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
– une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un W.-C., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées ».
Le décret concède que « l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un W.-C. extérieur au logement à condition que ce W.-C. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ».
– Difficultés pratiques. – Cette composante de la décence, attachée à la surface et la volumétrie du local, est mécaniquement la plus contraignante : bien souvent, il sera impossible d'agir sur elle, tant il est vrai qu'on ne « pousse pas les murs » ! Certes, on pourra parfois adjoindre audit local les mètres carrés ou mètres cubes nécessaires, en aménageant par exemple les combles qui le surplombent, ou en annexant une pièce adjacente. Si le local dépend d'une copropriété, à ces enjeux techniques et financiers s'ajoutera celui, juridique, d'obtenir l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (deux tiers des voix) s'il s'agit d'acquérir du syndicat une partie commune, voire à l'unanimité si cette partie commune est jugée nécessaire à la destination de l'immeuble.
L'entretien minimum requis
– Un minimum d'entretien. – Dans un logement décent, doivent être en bon état d'entretien et de solidité :
- le clos et le couvert : pas question pour l'occupant d'être exposé par exemple aux intempéries qui passeraient à travers les fuites du toit, ou des fenêtres fermant mal ;
- le gros œuvre du logement et de ses accès, ainsi que les « dispositifs de retenue des personnes » que sont les « garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons » ;
- les menuiseries extérieures et toiture qui doivent protéger les locaux contre les eaux de ruissellement, les remontées d'eau, les infiltrations d'eau dans l'habitation 1172. Dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte des conditions climatiques spécifiques1173 ;
- la ventilation du logement doit assurer un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, étant précisé que la ou les pièces principales doivent bénéficier « d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre »1174.
Doivent en outre être écartés les « risques manifestes pour la santé » du locataire, provenant des matériaux de construction, des canalisations, des revêtements ; que ceux-ci soient liés à la nature de ces matériaux, à leur état de conservation, ou à leur état d'entretien. Il en serait ainsi, notamment, d'une trop forte concentration de revêtements à base de plomb et en état dégradé1175.
La conformité aux normes des éléments d'équipement et de confort
– Un minimum d'équipements. – Font encore partie des conditions de la décence les équipements dont un logement a été garni pour le rendre habitable. Ainsi, doivent être en permanence conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements :
- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz1176 ;
- les équipements de chauffage et de production d'eau chaude.
L'article 3 du décret précise que l'installation de chauffage doit être munie de dispositifs d'évacuation des produits de combustion.
L'alimentation en eau (chaude et froide)
– Eaux. – Il en est de même des équipements de production d'eau chaude qui doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement. Quant à l'eau froide, il est requis une « installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ».
Évacuation des eaux usées (eaux ménagères et eaux-vannes )
Il est troublant d'observer combien nous troublons nos eaux
| Rejets par jour pour une personne utilisant 150 à 250 litres d'eau (moyenne) | |
|---|---|
| Matières | Mesure |
| Matières organiques ou minérales (en suspension dans l'eau sous forme de particules) : MES | 50 à 90 g |
| Matières oxydables (détermine la demande biologique en oxygène, DBO) | 40 à 70 g |
| Matières en suspension | 50 à 70 g |
| Matières azotées (azote Kjeldahl et ammoniacal) | 12 à 15 g |
| Phosphore (issus des détergents) | 4 g |
| Résidus de métaux lourds (plomb, cadmium, arsenic, mercure, etc.) | 0,23 g |
| Composés (fluor, chlore, brome, iode, etc.) | 0,05 g |
| Germes (coliformes fécaux) | par 100 ml, 10 à 100 millions de germes |
– Assainissement. – Un logement décent doit comporter des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents, et munies de siphons.
Alimentation en électricité et en gaz
– Réseaux. – Les réseaux et branchements d'électricité doivent, de même, être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. En outre, le réseau électrique doit permettre à la fois l'éclairage suffisant des pièces et accès et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Absence de nuisibles
Enfin, un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par ex. des rats) ou par des parasites (par ex. des puces de lit, des cafards). La précision a été apportée non par le décret, mais dès l'origine par la loi elle-même.