– Une police propre au logement. – À l'échelon national, la police de la décence ne concerne que les locaux affectés à l'habitation, donc les seuls logements, à l'exclusion de toutes autres destinations (professionnelles, commerciales, industrielles, associatives, etc.). Elle s'étend en revanche aux locaux à usage mixte, de sorte que la seule présence dans le bail d'une partie de locaux destinée à l'habitation rend l'obligation de décence applicable à cette partie des lieux loués.
La police de la décence au niveau national
La police de la décence au niveau national
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Qu'il soit loué nu ou meublé. – La police de la décence est applicable aux locaux loués nus comme à ceux loués meublés. En effet, la loi Alur de 20141164 définit le logement meublé comme étant « un logement décent, équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »1165.
Sources et objectifs de la réglementation de la décence
Les paramètres de la décence résultent de la loi SRU du 13 décembre 20001166 et de modifications apportées ultérieurement, notamment en 2015 par la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (critère de la décence énergétique) et en 2018 par la loi Elan (pour y inclure l'absence de nuisibles et de parasites).
Il appartenait au pouvoir réglementaire de les préciser dans le détail. Ce fut chose faite par décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application de la loi SRU1167. Il nous revient de passer en revue les critères précis qui s'en dégagent.
Extraits de l'article 6 (modifié) de la loi du 6 juillet 1989
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1o à 3o du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
(...)
Le bailleur est obligé :
- a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
- b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
- c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
- d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »
Contenu de la réglementation générale : les critères de la décence
Les exigences de la décence sont nombreuses. Certaines sont attachées au corps lui-même du local, d'autres aux éléments d'équipement dont il doit être garni (I), en vue de pouvoir loger des personnes1168
(II).
Le logement décent : droit positif
En préambule, nous renvoyons à la définition et aux informations générales que le site officiel de l'Administration française nous donne du logement décent :
Volume et surface minimaux
– Pièce principale, surface et volume. – Un logement doit disposer d'au moins d'une pièce principale présentant les superficie ou cubage suivants :
- soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
- soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Sachant que :
- la surface habitable et le volume habitable, sans lien avec les méthodes de détermination posées par la loi « Carrez »1169, doivent être ici entendus en contemplation des dispositions de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation1170 ;
- le décret1171 définit la « pièce principale » comme une pièce consacrée au séjour et au sommeil, par opposition aux pièces de service que sont cuisine, salle d'eau, cabinet d'aisance, buanderie, débarras, séchoir…
Un logement décent peut donc ne pas comprendre de cuisine ou de salle d'eau séparées. En revanche, il doit contenir :
« – un coin-cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
– une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un W.-C., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées ».
Le décret concède que « l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un W.-C. extérieur au logement à condition que ce W.-C. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ».
– Difficultés pratiques. – Cette composante de la décence, attachée à la surface et la volumétrie du local, est mécaniquement la plus contraignante : bien souvent, il sera impossible d'agir sur elle, tant il est vrai qu'on ne « pousse pas les murs » ! Certes, on pourra parfois adjoindre audit local les mètres carrés ou mètres cubes nécessaires, en aménageant par exemple les combles qui le surplombent, ou en annexant une pièce adjacente. Si le local dépend d'une copropriété, à ces enjeux techniques et financiers s'ajoutera celui, juridique, d'obtenir l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (deux tiers des voix) s'il s'agit d'acquérir du syndicat une partie commune, voire à l'unanimité si cette partie commune est jugée nécessaire à la destination de l'immeuble.
L'entretien minimum requis
– Un minimum d'entretien. – Dans un logement décent, doivent être en bon état d'entretien et de solidité :
- le clos et le couvert : pas question pour l'occupant d'être exposé par exemple aux intempéries qui passeraient à travers les fuites du toit, ou des fenêtres fermant mal ;
- le gros œuvre du logement et de ses accès, ainsi que les « dispositifs de retenue des personnes » que sont les « garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons » ;
- les menuiseries extérieures et toiture qui doivent protéger les locaux contre les eaux de ruissellement, les remontées d'eau, les infiltrations d'eau dans l'habitation 1172. Dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte des conditions climatiques spécifiques1173 ;
- la ventilation du logement doit assurer un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, étant précisé que la ou les pièces principales doivent bénéficier « d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre »1174.
Doivent en outre être écartés les « risques manifestes pour la santé » du locataire, provenant des matériaux de construction, des canalisations, des revêtements ; que ceux-ci soient liés à la nature de ces matériaux, à leur état de conservation, ou à leur état d'entretien. Il en serait ainsi, notamment, d'une trop forte concentration de revêtements à base de plomb et en état dégradé1175.
La conformité aux normes des éléments d'équipement et de confort
– Un minimum d'équipements. – Font encore partie des conditions de la décence les équipements dont un logement a été garni pour le rendre habitable. Ainsi, doivent être en permanence conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements :
- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz1176 ;
- les équipements de chauffage et de production d'eau chaude.
L'article 3 du décret précise que l'installation de chauffage doit être munie de dispositifs d'évacuation des produits de combustion.
L'alimentation en eau (chaude et froide)
– Eaux. – Il en est de même des équipements de production d'eau chaude qui doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement. Quant à l'eau froide, il est requis une « installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ».
Évacuation des eaux usées (eaux ménagères et eaux-vannes )
Il est troublant d'observer combien nous troublons nos eaux
| Rejets par jour pour une personne utilisant 150 à 250 litres d'eau (moyenne) | |
|---|---|
| Matières | Mesure |
| Matières organiques ou minérales (en suspension dans l'eau sous forme de particules) : MES | 50 à 90 g |
| Matières oxydables (détermine la demande biologique en oxygène, DBO) | 40 à 70 g |
| Matières en suspension | 50 à 70 g |
| Matières azotées (azote Kjeldahl et ammoniacal) | 12 à 15 g |
| Phosphore (issus des détergents) | 4 g |
| Résidus de métaux lourds (plomb, cadmium, arsenic, mercure, etc.) | 0,23 g |
| Composés (fluor, chlore, brome, iode, etc.) | 0,05 g |
| Germes (coliformes fécaux) | par 100 ml, 10 à 100 millions de germes |
– Assainissement. – Un logement décent doit comporter des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents, et munies de siphons.
Alimentation en électricité et en gaz
– Réseaux. – Les réseaux et branchements d'électricité doivent, de même, être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. En outre, le réseau électrique doit permettre à la fois l'éclairage suffisant des pièces et accès et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Absence de nuisibles
Enfin, un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par ex. des rats) ou par des parasites (par ex. des puces de lit, des cafards). La précision a été apportée non par le décret, mais dès l'origine par la loi elle-même.
Le logement décent : droit prospectif
– Décence et numérique, un critère à ajouter ? – La transformation numérique du quotidien est une réalité si prégnante qu'un récent Congrès des notaires lui a été entièrement consacré1179 et a souhaité, entre autres, que le droit d'accéder à internet puisse être au plus tôt reconnu comme un droit fondamental autonome. Si tel est un jour le cas, il est fort probable que parmi les prestations de décence minimale dues par un bailleur à son locataire figurera une installation numérique suffisante au sein du logement.
Dès à présent, chacun peut constater qu'un réseau haut débit propre aux télétransmissions, visioconférences et généralement aux multiples usages de l'internet tend à faire partie du minimum vital, qu'il s'agisse de loisirs, de travail à domicile, ou de démarches administratives. Et la prospective laisse augurer un accroissement des niveaux d'exigence en la matière. Au risque d'alourdir la liste des critères de la décence, on pourrait donc suggérer au législateur d'y intégrer prochainement un minimum de desserte numérique du logement.