Le critère intentionnel

Le critère intentionnel

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Pour qu’un cahier des charges ait une portée attachée à sa nature contractuelle en son entier, les Hauts magistrats s’attachent à vérifier qu’il relève bien d’une volonté claire et non équivoque des colotis de lui conférer une telle valeur contractuelle et donc imprescriptible.
L’appréciation de cette exigence relève du pouvoir souverain des tribunaux. C’est ainsi que dans un arrêt de principe du 21 mars 2019, la Cour de cassation a considéré que le fait pour des colotis d’avoir demandé le maintien du règlement du lotissement n’est pas de nature à manifester leur volonté de contractualiser les règles qu’il contient864. Pareillement aux termes de ce même arrêt la volonté de contractualisation est exclue par la simple remise de l’ensemble des documents du lotissement à l’acte de vente aux termes duquel l’acquéreur reconnaît en avoir pris connaissance et s’engage à s’y soumettre865.

Dualité civile et règlementaire des cahiers des charges

En application de la jurisprudence de la Cour de cassation, dans le cas typique d’un lotissement autorisé depuis plus de 10 ans avec un cahier des charges « contractuel » stipulant une interdiction de subdivision, une limitation du nombre de logements par lot ou une clause d’emprise au sol restrictive, un régime dual s’appliquera. Sur le plan du droit public, l’administration n’aura pas à prendre en considération ces contraintes et l’autorisation de division et/ou de construire pourra être délivrée (si elle respecte les documents d’urbanisme de la commune) mais celle-ci l’étant sous réserve du droit des tiers, sur le plan du droit privé, le projet ne sera pas réalisable ou du moins, s’il devait l’être malgré tout, encourait les sanctions appliquées par le juge civil se rapportant à la violation dudit cahier des charges.