La jurisprudence constante de la Cour de cassation

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Depuis 1978, les cahiers des charges n’étant plus soumis à l’approbation de l’administration, ils ne relèvent plus, dans le contrôle de leur application, que du droit privé et donc de la juridiction civile.

La Cour de cassation n’a alors eu de cesse de rappeler qu’un « cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues »⁸⁶⁰. Par voie de conséquence, ils sont imprescriptibles et toute violation par un coloti d’une règle y figurant est sanctionnable à l’égard d’un autre coloti, dans les conditions que nous étudierons plus loin.

Pour ces hauts magistrats de l’ordre judiciaire deux critères doivent être pris en compte afin qu’un cahier des charges puisse avoir pleine portée.

Le critère formel

À la différence du Conseil d’État, la Cour de cassation ne s’attache pas à faire une analyse des cahiers des charges, clause par clause, pour savoir si la règle qui serait violée par un coloti aurait une nature règlementaire ou serait de pur droit privé⁸⁶¹. Elle ne s’attarde pas plus à regarder si le cahier des charges a été ou non approuvé⁸⁶².

Dès lors qu’il s’agit d’un document dénommé « cahier des charges » ou assimilé comme tel⁸⁶³, sa portée contractuelle sera pleine et entière si le second critère est également rempli.

Le critère intentionnel

Pour qu’un cahier des charges ait une portée attachée à sa nature contractuelle en son entier, les Hauts magistrats s’attachent à vérifier qu’il relève bien d’une volonté claire et non équivoque des colotis de lui conférer une telle valeur contractuelle et donc imprescriptible.

L’appréciation de cette exigence relève du pouvoir souverain des tribunaux. C’est ainsi que dans un arrêt de principe du 21 mars 2019, la Cour de cassation a considéré que le fait pour des colotis d’avoir demandé le maintien du règlement du lotissement n’est pas de nature à manifester leur volonté de contractualiser les règles qu’il contient⁸⁶⁴. Pareillement aux termes de ce même arrêt la volonté de contractualisation est exclue par la simple remise de l’ensemble des documents du lotissement à l’acte de vente aux termes duquel l’acquéreur reconnaît en avoir pris connaissance et s’engage à s’y soumettre⁸⁶⁵.

Dualité civile et règlementaire des cahiers des charges

En application de la jurisprudence de la Cour de cassation, dans le cas typique d’un lotissement autorisé depuis plus de 10 ans avec un cahier des charges « contractuel » stipulant une interdiction de subdivision, une limitation du nombre de logements par lot ou une clause d’emprise au sol restrictive, un régime dual s’appliquera. Sur le plan du droit public, l’administration n’aura pas à prendre en considération ces contraintes et l’autorisation de division et/ou de construire pourra être délivrée (si elle respecte les documents d’urbanisme de la commune) mais celle-ci l’étant sous réserve du droit des tiers, sur le plan du droit privé, le projet ne sera pas réalisable ou du moins, s’il devait l’être malgré tout, encourait les sanctions appliquées par le juge civil se rapportant à la violation dudit cahier des charges.