L'amortissement

– Différence essentielle avec la location nue. – Cette assimilation fiscale a pour effet d'autoriser la déduction des diverses charges supportées pour l'exercice de l'activité de loueur en meublé. Elle autorise aussi la constatation d'un amortissement annuel sur les moyens d'exploitation affectés à l'activité. Il suffit, pour l'exploitant, d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif de son bilan¹⁴⁰⁶ : il peut déduire progressivement de son revenu brut une partie du capital investi pour acquérir ledit revenu. La valeur amortissable est celle des seules constructions, le sol n'étant jamais amortissable (étant considéré comme ne se dépréciant pas de manière irréversible). C'est en ce droit à amortissement que réside la différence la plus notable avec le régime des revenus fonciers, dans lequel la notion d'amortissement même forfaitaire n'existe plus depuis 2006. L'avantage est encore accentué par le fait que l'amortissement est ici calculé sur une base brute, qui ne tient pas compte des charges liées à l'activité de location (frais de comptabilité, de gestion...). Ce mode de calcul est favorable au contribuable.

– Limite à l'amortissement. – En application de l'article 39 C du Code général des impôts, lorsque les charges afférentes au bien loué sont supérieures aux loyers perçus, aucune déduction au titre de l'amortissement de l'immeuble ne peut être fiscalement opérée. Néanmoins, le bénéfice de celui-ci n'est aucunement perdu : il pourra être comptablement « stocké » aussi longtemps qu'il le faudra, sans limite de durée (à comparer avec les dix ans prévus par le régime des revenus fonciers), pour l'utiliser une fois le résultat devenu bénéficiaire (alors que, comme on l'a vu, dans les revenus fonciers l'ordre impératif d'imputation des déficits en commençant par les plus récents conduit souvent à ne pas avoir le temps d'imputer les déficits les plus reculés avant leur péremption). Cet ancien amortissement pourra donc être utilement déduit en sus d'une annuité normale, ou après l'extinction du cycle normal d'amortissement, sous la seule réserve de toujours respecter la limitation au maximum sur le montant des résultats nets.