– Le match est le plus souvent sans appel en faveur de la location meublée : – rentabilité en général plus compétitive (au prix certes d'un engagement plus contraignant, en tous cas jusqu'à présent) et contraintes juridiques moins fortes pour le bailleur (notamment une durée du bail beaucoup plus libre). Mais surtout, la location meublée est souvent synonyme d'une imposition nettement plus douce propre à optimiser fiscalement le rendement d'un investissement immobilier locatif1402, grâce à l'imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non pas celle des revenus fonciers décrite précédemment. Ce qui en la matière sera porteur de nombreux avantages.
Comparatif rapide avec le régime applicable à la location meublée
Comparatif rapide avec le régime applicable à la location meublée
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Une location fiscalement considérée comme une exploitation d'entreprise
– Particularisme fiscal. – À la différence du droit civil qui n'y voit le plus souvent qu'un acte patrimonial1403, la location de biens meublés est fiscalement considérée comme une activité commerciale, et ce même en l'absence de caractère habituel de l'activité. En effet, la loi de finances rectificative pour 20161404 a intégré à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)1405 tous les revenus tirés de la location, directe ou indirecte, habituelle ou occasionnelle, portant sur des locaux d'habitation meublés. Au regard de l'impôt sur le revenu, les résultats relevant de la catégorie des BIC doivent être déterminés selon les principes des créances acquises et des dépenses engagées.
L'amortissement
– Différence essentielle avec la location nue. – Cette assimilation fiscale a pour effet d'autoriser la déduction des diverses charges supportées pour l'exercice de l'activité de loueur en meublé. Elle autorise aussi la constatation d'un amortissement annuel sur les moyens d'exploitation affectés à l'activité. Il suffit, pour l'exploitant, d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif de son bilan1406 : il peut déduire progressivement de son revenu brut une partie du capital investi pour acquérir ledit revenu. La valeur amortissable est celle des seules constructions, le sol n'étant jamais amortissable (étant considéré comme ne se dépréciant pas de manière irréversible). C'est en ce droit à amortissement que réside la différence la plus notable avec le régime des revenus fonciers, dans lequel la notion d'amortissement même forfaitaire n'existe plus depuis 2006. L'avantage est encore accentué par le fait que l'amortissement est ici calculé sur une base brute, qui ne tient pas compte des charges liées à l'activité de location (frais de comptabilité, de gestion...). Ce mode de calcul est favorable au contribuable.
– Limite à l'amortissement. – En application de l'article 39 C du Code général des impôts, lorsque les charges afférentes au bien loué sont supérieures aux loyers perçus, aucune déduction au titre de l'amortissement de l'immeuble ne peut être fiscalement opérée. Néanmoins, le bénéfice de celui-ci n'est aucunement perdu : il pourra être comptablement « stocké » aussi longtemps qu'il le faudra, sans limite de durée (à comparer avec les dix ans prévus par le régime des revenus fonciers), pour l'utiliser une fois le résultat devenu bénéficiaire (alors que, comme on l'a vu, dans les revenus fonciers l'ordre impératif d'imputation des déficits en commençant par les plus récents conduit souvent à ne pas avoir le temps d'imputer les déficits les plus reculés avant leur péremption). Cet ancien amortissement pourra donc être utilement déduit en sus d'une annuité normale, ou après l'extinction du cycle normal d'amortissement, sous la seule réserve de toujours respecter la limitation au maximum sur le montant des résultats nets.
Régime micro-BIC et régime réel
La possibilité d'appliquer cet amortissement en déduction du chiffre d'affaires incite bien des contribuables à opter pour le régime réel d'imposition, seul apte à lui ouvrir cette faculté, même lorsqu'ils n'y sont pas obligatoirement soumis. En effet, pour l'imposition des revenus de son activité, le loueur en meublé non professionnel a le choix entre les trois régimes d'imposition de droit commun des bénéfices commerciaux. Ainsi :
- si le contribuable perçoit au maximum 72 600 € de recettes (plafond fixé à 176 200 € pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes), ce qui est généralement le cas pour les loueurs non professionnels, il relève de plein droit du régime des micro-entreprises. Il profite alors automatiquement d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (poussé à 71 % pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes). Ses obligations en termes de tenue d'une comptabilité commerciale sont alors allégées, se limitant à la tenue d'un document enregistrant le détail journalier des recettes ;
- au-delà de ces seuils pendant deux années consécutives, le contribuable relève de plein droit du régime réel d'imposition. Il sera simplifié, ou normal, selon s'il se situe de nouveau en deçà ou au-delà d'un autre seuil (247 000 € ou 818 000 € pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes).
Régime des non-professionnels (LMNP) et des professionnels (LMP)
Très succinctement, deux régimes d'imposition sont encore à distinguer en fonction du caractère professionnel ou non de l'activité, lequel, aujourd'hui, ne relève plus du choix du contribuable, mais seulement des circonstances de la location.
Critères de la distinction
Être loueur en meublé professionnel (LMP) suppose que soient satisfaites deux conditions cumulatives :
- atteindre un montant de recettes annuelles (TTC) supérieur à 23 000 € ;
- atteindre des recettes supérieures au total des revenus professionnels du foyer fiscal.
Si l'une des deux conditions n'est pas observée, le loueur en meublé est non professionnel (LMNP).
Intérêt de la distinction
L'intérêt de la distinction entre ces deux régimes se manifeste sur l'imposition de la plus-value en cas de revente ; à ce titre, elle intéresse particulièrement le notariat. La plus-value réalisée par un loueur non professionnel est soumise au régime des plus-values des particuliers. Les amortissements pratiqués en cours d'exploitation n'interfèrent donc pas dans la détermination du prix de revient, lequel est diminué des abattements prévus pour durée de détention). À l'inverse, le loueur en meublé professionnel doit diminuer le prix de revient des amortissements qu'il a pratiqués.
Conclusion
– Net constat. – Le régime de la location meublée est plus avantageux que le régime ordinaire d'imposition des revenus fonciers en ce qu'il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 50 %, et même 71 % pour les gîtes ruraux et les meublés de tourisme, alors que l'abattement n'est que de 30 % au régime micro-foncier qui régit la location nue. De plus, le régime réel de la location meublée non professionnelle ouvre la possibilité de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n'est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable.