L'accessibilité en cas de rénovation

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

L'obligation d'accessibilité peut être étendue à la rénovation des logements anciens (i), ici encore moyennant exceptions (ii).

Principe d'application à la rénovation lourde

– Deux conditions. – L'obligation d'accessibilité est étendue aux logements anciens faisant l'objet d'une rénovation lourde. L'hypothèse est celle réservée par l'article R. 111-18-9¹²³⁷ du Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la réalisation de travaux :

recouvrant la modification, l'extension, ou la création d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment ;
dont le montant est supérieur ou égal à 80 % de la valeur du bâtiment.

Lorsque ces deux conditions sont réunies, et bien que l'on soit en présence d'un bâtiment existant, doivent être accessibles :

les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l'objet de travaux ;
les places de stationnement, les caves, les celliers privatifs où sont réalisés les travaux ;
les logements où sont réalisés les travaux, s'ils sont situés en rez-de-chaussée, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l'être.

Dérogations à l'application à la rénovation lourde

– Dérogations communes. – D'une manière générale, ne sont soumises à aucune obligation :

la maison individuelle existante ;
la création d'un seul logement, par changement de destination, dans un bâtiment existant, même s'il se classe en bâtiment collectif d'habitation ;
la création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant, qui sera in fine classé en maison individuelle.

– Dérogations particulières. – Dès l'origine plusieurs motifs de dérogation ont été admis en cas de création de logements par rénovation et/ou changement de destination. Témoins d'un certain réalisme, elles sont liées :

à l'impossibilité technique, due :
à la disproportion avérée entre les bénéfices et les inconvénients, dans les projets de travaux de modification ou d'extension ;
à la préservation du patrimoine architectural, dès lors que les travaux prévus touchent :