Les locaux concernés

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Un principe assorti d'importantes exceptions. – Le champ d'application de l'obligation d'accessibilité est délimité par trois textes piliers : les articles L. 111-7, L. 111-7-1¹²³² et R. 111-18-4¹²³³ du Code de la construction et de l'habitation. Même si elle concerne aussi d'autres types de locaux, elle s'applique au premier chef aux logements neufs autres que les maisons individuelles construites ou réhabilitées par leur propriétaire à son usage personnel (I). Cependant, le logement ancien peut, dans certains cas, être concerné s'il fait l'objet d'une rénovation (II).

Le principe d'application aux logements neufs

– Une règle logique. – Seuls sont tenus à l'obligation d'accessibilité « les bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux ». La règle est logique. C'est dès la construction que doivent et peuvent être pensés et prévus les aménagements et les prescriptions techniques propres à l'accessibilité, dans les parties communes comme dans les logements, tels que les largeurs des circulations et des portes, l'organisation des espaces, les équipements. Il en résulte qu'au sein d'un bâtiment d'habitation collectif existant, les logements ne sont soumis à aucune obligation, même lorsqu'ils font l'objet de travaux.

– Peu importe le mode de gestion de l'immeuble. – L'obligation d'accessibilité s'impose à tous les logements collectifs neufs indépendamment de leur gestion future. Elle concerne donc notamment ceux voués à la location, fût-elle temporaire et saisonnière. C'est le cas dès lors que les locaux concernés ont vocation à être gérés et entretenus de façon permanente. Dans un tel cas, l'ancien article R. 111-18-2¹²³⁴ du Code de la construction et de l'habitation impose que les dispositions architecturales et les aménagements propres à assurer l'accessibilité de ces logements garantissent :

pour tous les logements de l'immeuble, la possibilité d'être visités et occupés par une personne handicapée ;
pour un certain pourcentage d'entre eux, la possibilité pour une personne handicapée d'accéder, sans travaux préalables, aux pièces de l'unité de vie et à faire usage de leurs fonctions.

Les aménagements au principe

Le principe d'accessibilité comporte cependant d'importants aménagements.

La maison individuelle à usage personnel

– Une tolérance critiquée. – Les maisons individuelles construites ou réhabilitées pour l'usage personnel de leur propriétaire sont dispensées de satisfaire à l'obligation d'accessibilité. Cette mesure a parfois été critiquée¹²³⁵.

En Vefa, les travaux modificatifs réversibles

Lorsqu'un appartement est vendu en état futur d'achèvement à des acquéreurs non encore concernés par les contraintes de l'âge ou du handicap, ces derniers peuvent demander la réalisation de travaux modificatifs, notamment afin de redimensionner les pièces pour les besoins d'un occupant valide. Néanmoins, les travaux modificatifs doivent être aisément réversibles et l'acte doit comporter en annexe le plan de l'état initial, afin d'y revenir un jour si la nécessité s'en fait sentir.

Travaux modificatifs d'accessibilité (TMA) : une obligation de plus pour les notaires

Le 2^o du III de l'article R. 162-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que : « Si le contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur est conclu avant la signature de l'acte authentique de vente, les deux plans sont en outre annexés à l'acte authentique de vente ». Il est donc essentiel que le notaire sollicite précisément les parties (promoteur et acquéreur) sur l'existence ou non d'un tel contrat de TMA qui aurait été conclu avant la signature de la Vefa (entre le contrat de réservation et celle-ci). Ceci, aux fins de se préserver contre tout engagement de sa responsabilité civile professionnelle, dans l'hypothèse où lesdites parties omettraient de lui faire part de l'existence de ce contrat et qu'un préjudice en découlerait plus tard. Il respectera ainsi son obligation de conseil à l'égard des parties ou des futurs ayants cause ou ayants droit qui peut-être établiront ces travaux de réversibilité bien des années plus tard, comme son obligation d'assurer la conformité de l'acte qu'il reçoit aux dispositions légales et réglementaires.

Les travaux modificatifs de l'accessibilité dans les ventes en état futur d'achèvement

Les appartements vendus en état futur d'achèvement, qui doivent respecter les règles d'accessibilité, peuvent voir leurs plans modifiés dans un but d'adaptation aux besoins et attentes précises d'un acquéreur donné. La loi¹²³⁶ a voulu admettre une certaine flexibilité, l'acquéreur étant autorisé par l'alinéa III de l'article R. 162-4 du Code de la construction et de l'habitation à demander la réalisation de modifications au sein du logement qu'il acquiert, avant la construction, pour se détacher plus ou moins des normes d'accès aux personnes à mobilité réduite (PMR) auquel le promoteur était légalement astreint dans la proposition de ses plans initiaux. Ces modifications sont licites, sous réserve de respecter les conditions suivantes :

la demande doit émaner de l'acquéreur ;
un contrat de travaux modificatifs doit être établi entre l'acquéreur et le promoteur de l'opération ;
le logement doit toujours pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, c'est-à-dire qu'elle doit pouvoir entrer, se rendre dans le séjour, y circuler et en ressortir ;
les travaux modificatifs réalisés à la demande de l'acquéreur doivent permettre une réversibilité des aménagements par des travaux simples, dans les conditions définies par arrêté du ministre chargé de la construction (le plus souvent, il s'agira de déplacements de cloisons internes, de canalisations ou de branchements électriques) ;
à des fins de conservation, fort utile en cas de réalisation de travaux réversifs, le plan du logement avant et après travaux modificatifs doit être annexé au contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur, voire à l'acte authentique de vente si ce contrat est conclu avant qu'intervienne la signature de l'acte authentique.

Exemple d'optimisation des surfaces d'un logement neuf acquis en Vefa au moyen de travaux modificatifs

Cet exemple est extrait du site « Achat Vefa » (www.achatvefa.com), créé par un couple ayant voulu décrire en ligne les différentes étapes d'un achat sur plan, à partir de sa propre expérience. On y trouve l'illustration suivante, à la rubrique traitant des travaux modificatifs d'accessibilité (TMA) :

« Voici le plan d'origine (niveau bas et niveau haut) :

On peut remarquer plusieurs choses :

l'appartement fait 74 m² avec trois chambres, ce qui n'est pas beaucoup : il faut donc que le plan soit très optimisé pour être agréable au quotidien ;
la pièce à vivre ne fait que 21 m² (en excluant la cuisine) ;
la salle d'eau du niveau bas fait 5 m² (car aux normes PMR puisque le niveau haut n'est accessible que par un escalier) ;
l'entrée fait 3 m² et n'est pas vraiment exploitable ;
le W.-C. du niveau haut est inutilement profond ;
il n'y a pas de double vasque dans les pièces d'eau.

Si un acquéreur sans handicap le souhaite, il peut donc faire une demande de TMA au promoteur, tout en respectant le principe de réversibilité. Voici donc une nouvelle proposition que nous avons faite et qui paraît beaucoup plus optimisée (après TMA) :

Suite à nos recommandations, l'acquéreur a décidé d'effectuer les modifications suivantes :

transformer la salle d'eau du niveau bas en simple W.-C. ;
profiter de la place pour créer un petit placard au niveau bas ;
permettre à une partie de l'entrée de faire partie intégrante de la pièce à vivre (qui fait donc désormais 26 m² (vs 21 m² avant TMA) ;
transformer le profond W.-C. du niveau haut en une petite salle d'eau (douche) ;
intégrer le W.-C. du niveau haut dans la salle de bain, mettre une double vasque et un espace lave-linge.

Selon nous, l'acquéreur a réellement optimisé son plan en créant une pièce à vivre plus grande (+ un placard), tout en conservant au total deux pièces d'eau et deux W.-C.

Si cela est possible, et en particulier pour les “petites” surfaces, il faut donc systématiquement envisager des TMA afin d'essayer de :

réduire les espaces généralement non “utiles” comme l'entrée ou les dégagements ;
augmenter la taille de la pièce à vivre (et/ou des chambres, au moins la chambre parentale) ;
réduire les pièces d'eau à leur aspect fonctionnel.

Il est à noter que le promoteur ne vous parlera pas forcément spontanément des TMA. C'est en effet assez contraignant pour lui car cette démarche de TMA nécessitera plusieurs allers-retours entre l'acquéreur, lui et l'architecte (ou le maître d'œuvre) afin de confirmer (ou non) la faisabilité technique des changements demandés. Il ne faut donc pas hésiter à lui en parler si ce point n'est pas évoqué naturellement dans la discussion, en sachant que les TMA peuvent engendrer des coûts supplémentaires. (…) ».

L'accessibilité en cas de rénovation

L'obligation d'accessibilité peut être étendue à la rénovation des logements anciens (i), ici encore moyennant exceptions (ii).

Principe d'application à la rénovation lourde

– Deux conditions. – L'obligation d'accessibilité est étendue aux logements anciens faisant l'objet d'une rénovation lourde. L'hypothèse est celle réservée par l'article R. 111-18-9¹²³⁷ du Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la réalisation de travaux :

recouvrant la modification, l'extension, ou la création d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment ;
dont le montant est supérieur ou égal à 80 % de la valeur du bâtiment.

Lorsque ces deux conditions sont réunies, et bien que l'on soit en présence d'un bâtiment existant, doivent être accessibles :

les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l'objet de travaux ;
les places de stationnement, les caves, les celliers privatifs où sont réalisés les travaux ;
les logements où sont réalisés les travaux, s'ils sont situés en rez-de-chaussée, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l'être.

Dérogations à l'application à la rénovation lourde

– Dérogations communes. – D'une manière générale, ne sont soumises à aucune obligation :

la maison individuelle existante ;
la création d'un seul logement, par changement de destination, dans un bâtiment existant, même s'il se classe en bâtiment collectif d'habitation ;
la création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant, qui sera in fine classé en maison individuelle.

– Dérogations particulières. – Dès l'origine plusieurs motifs de dérogation ont été admis en cas de création de logements par rénovation et/ou changement de destination. Témoins d'un certain réalisme, elles sont liées :

à l'impossibilité technique, due :
à la disproportion avérée entre les bénéfices et les inconvénients, dans les projets de travaux de modification ou d'extension ;
à la préservation du patrimoine architectural, dès lors que les travaux prévus touchent :