La société coopérative d’habitants

– Un esprit coopératif durable. – Cette structure est en particulier destinée à des personnes qui, tout en ayant une démarche militante, tournée vers l’anti-spéculation, l’égalité, le partage démocratique du pouvoir, le développement durable, ne disposent pas de moyens importants¹⁰²⁹.

Il ressortait, entre autres, du livre blanc de 2011 une demande d’adaptation des structures sociétaires « pour ne pas être contraint de transformer une SCIA ou une SCCC en copropriété lors du premier départ d’un ménage et conserver ainsi la jouissance collective du bien plutôt que la pleine propriété individuelle, ce qui est plus proche des principes participatifs »¹⁰³⁰. La SCH répond parfaitement à cette aspiration.

Ces considérations d’ordre social vont se retrouver notamment à travers les différentes caractéristiques examinées à présent.

– Le mode d’attribution des logements. – L’objet principal de cette société est de fournir aux associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Elle ne vise pas à leur en attribuer la propriété. La coopérative est propriétaire du logement, pour l’avoir construit ou acquis, et les associés détiennent uniquement des parts sociales.

– L’acquisition des parts. – Aux termes de l’article 201-8 du Code de la construction et de l’habitation, chaque associé doit verser, en contrepartie des parts qu’il acquiert, une redevance composée de deux fractions. La première fraction est dite « locative », elle est due par l’occupant au titre de la mise à disposition du logement qu’il a choisi. L’autre fraction est dénommée « fraction acquisitive », mais le terme ne doit pas tromper : dans ce type de société l’associé n’acquerra jamais la propriété privative de son logement. La fraction dite acquisitive s’ajoute aux apports des autres coopérateurs pour le financement de la réalisation du projet global.

Il a été souligné que ce mécanisme, empreint de la solidarité, « pourrait également être utilisé pour accorder un crédit à de nouveaux membres qui bénéficient du statut d’associé coopérateur avant d’avoir acquis la totalité des parts correspondant à un logement »¹⁰³¹, et fonctionner, en quelque sorte, comme une « location-accession » portée sur la détention du capital social et non directement sur l’immeuble.

– La possibilité de réaliser un apport en industrie. – Pendant la phase de construction ou de rénovation de l’immeuble, l’article L. 201-13 du Code de la construction et de l’habitation permet la souscription de parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail. Cet apport, qui permet de valoriser le travail d’un habitant, concourra à la formation du capital, par dérogation au droit commun. Le décret qui devait préciser les modalités pratiques de cet apport n’est toujours pas paru. Une limite bienvenue réside dans le fait que les parts en industrie ne peuvent être souscrites que lors de la phase de construction ou de rénovation, « et non dans le cadre de services fournis ultérieurement, afin de protéger les libertés individuelles contre le risque d’un véritable asservissement de celui qui, étant plus pauvre que les autres, s’engagerait à leur fournir des services contre un logement »¹⁰³².

– La conclusion d’un contrat coopératif. – Véritable alternative au régime de la copropriété, il est conclu entre la société coopérative d’habitants et chaque associé coopérateur avant l’entrée en jouissance de ce dernier.

Ce contrat confère à l’associé coopérateur un droit de jouissance sur un logement et mentionne, notamment :

– Le droit de vote. – Chaque coopérateur dispose d’une voix, quel que soit le nombre de parts qu’il détient¹⁰³³.

– Le transfert des droits sociaux. – Il doit assurer l’équilibre financier de la société. C’est toute la logique coopérative, qui « emporte une dissociation entre le prix de l’immeuble et celui des parts ou actions des coopérateurs ». Conformément au II de l’article L. 201-5 du Code de la construction et de l’habitation, « le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration dont le plafond est prévu dans les statuts. Ce plafond ne peut pas excéder l’évolution de l’indice de référence des loyers. Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession des parts sociales défini au premier alinéa du I du présent article ». Ce mécanisme facilite l’entrée de nouveaux associés, qui n’investiront pas davantage que les partants, et répond à la logique anti-spéculative qui marque l’esprit de la SCH.