La dérogation propre à la surélévation

La dérogation propre à la surélévation

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
La surélévation fait l’objet d’un dispositif spécifique de dérogation aux règles d’urbanisme au travers de l’article L. 152-6, 2° du Code de l’urbanisme.

Champ d’application territorial

Il faut relever que les dérogations au règlement du plan local d’urbanisme (ou document en tenant lieu) ne peuvent être accordées que pour des projets situés dans les zones suivantes :
  • les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants (zones tendues)811 ;
  • les communes de plus de 15 000 habitants à forte croissance démographique ;
  • les périmètres des Grandes opérations d’urbanisme (GOU).
Cette restriction du champ d’application territorial peut se comprendre dans la mesure où elle englobe les communes qui seront les plus à même de connaître des projets significatifs de surélévation. Toutefois, avec la trajectoire dessinée par le ZAN, ne deviendra-t-il pas nécessaire d’élargir son champ d’application à l’ensemble du territoire ?

Champ d’application matériel

Notons en premier lieu que la dérogation ne pourra être accordée que si le projet de surélévation porte sur une construction achevée depuis plus de deux ans.
Le projet devra par ailleurs être destiné à la production de logements et s’inscrire dans le respect de l’objectif de mixité sociale de la commune812.
Sous ces réserves, le pétitionnaire de l’autorisation de surélever pourra alors solliciter une dérogation à la fois aux règles de densité813 et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement.
Par ailleurs, le texte prévoit une disposition particulière liée à la hauteur lorsque le projet de surélévation sera contigu à une autre construction. Dans cette hypothèse, il peut être dérogé aux règles de gabarit et permettre de dépasser la hauteur maximale autorisée dans la limite de celle du faîtage de la construction contiguë. Cette disposition permet ainsi une insertion harmonieuse du projet de surélévation avec son environnement.
La ou les dérogations sollicitées devront être appréciées en tant compte du projet et de la zone d’implantation ; ces critères étant à l’appréciation de l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation de construire.