Le Code de l’urbanisme autorise l’autorité compétente en la matière tantôt à prévoir des dispositions particulières d’urbanisme permettant de majorer ou dépasser les normes urbanistiques (A) tantôt à y déroger (B).
L’urbanisme dérogatoire et adaptatif
L’urbanisme dérogatoire et adaptatif
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Les bonus de construction
Bien que n’étant pas propres à la surélévation, les articles L. 151-28 à L. 151-29-1 du Code de l’urbanisme prévoient la possibilité d’insérer au règlement du plan local d’urbanisme (ou document d’urbanisme en tenant lieu) des règles de majoration ou de dépassement du volume constructible, tel qu’il résulte des règles de gabarit, hauteur et/ou emprise au sol.
Ces bonus de construction sont toutefois conditionnés à la production de logements (bonus de 20 %) et sont augmentés pour les logements intermédiaires (30 %), de même que pour les logements sociaux (50 %).
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit une nouvelle possibilité de bonus de construction (30 %) pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui intègrent des procédés de production d’énergie renouvelables809 situées en zone urbaine ou à urbaniser810.
Les dérogations aux règles d’urbanisme
La dérogation propre à la surélévation
La surélévation fait l’objet d’un dispositif spécifique de dérogation aux règles d’urbanisme au travers de l’article L. 152-6, 2° du Code de l’urbanisme.
Champ d’application territorial
Il faut relever que les dérogations au règlement du plan local d’urbanisme (ou document en tenant lieu) ne peuvent être accordées que pour des projets situés dans les zones suivantes :
- les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants (zones tendues)811 ;
- les communes de plus de 15 000 habitants à forte croissance démographique ;
- les périmètres des Grandes opérations d’urbanisme (GOU).
Cette restriction du champ d’application territorial peut se comprendre dans la mesure où elle englobe les communes qui seront les plus à même de connaître des projets significatifs de surélévation. Toutefois, avec la trajectoire dessinée par le ZAN, ne deviendra-t-il pas nécessaire d’élargir son champ d’application à l’ensemble du territoire ?
Champ d’application matériel
Notons en premier lieu que la dérogation ne pourra être accordée que si le projet de surélévation porte sur une construction achevée depuis plus de deux ans.
Le projet devra par ailleurs être destiné à la production de logements et s’inscrire dans le respect de l’objectif de mixité sociale de la commune812.
Sous ces réserves, le pétitionnaire de l’autorisation de surélever pourra alors solliciter une dérogation à la fois aux règles de densité813 et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement.
Par ailleurs, le texte prévoit une disposition particulière liée à la hauteur lorsque le projet de surélévation sera contigu à une autre construction. Dans cette hypothèse, il peut être dérogé aux règles de gabarit et permettre de dépasser la hauteur maximale autorisée dans la limite de celle du faîtage de la construction contiguë. Cette disposition permet ainsi une insertion harmonieuse du projet de surélévation avec son environnement.
La ou les dérogations sollicitées devront être appréciées en tant compte du projet et de la zone d’implantation ; ces critères étant à l’appréciation de l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation de construire.
Les dérogations en faveur de l’environnement
Issus de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les articles L. 152-5-1 et L. 152- 5-2 du Code de l’urbanisme prévoient de nouvelles dérogations liées à l’environnement pouvant profiter aux surélévations.
La végétalisation des façades et toitures (C. urb., art. L. 152-5-1)
Cet article autorise l’autorité compétente à déroger aux règles de hauteur et d’aspect extérieur afin d’autoriser l’installation de dispositifs de végétalisation des façades et toitures en zone urbaine et à urbaniser.
Le décret d’application de ce texte autorise ainsi, notamment, un « dépassement d’un mètre en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme, hors végétation »814.
L’exemplarité environnementale (C. urb., art. L. 152-5-2)
Cet article autorise l’autorité compétente à déroger aux règles de hauteur, afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction dès lors que la construction fera preuve d’exemplarité environnementale815.
Le décret d’application de ce texte permet ainsi un « dépassement de 25 centimètres par niveau, et d’un total de 2,5 mètres en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme »816.
Parallèlement aux règles dérogatoires du droit de l’urbanisme, d’autres relatives au droit de la construction bénéficient également aux projets de surélévation.