– La vente reste possible. – La police de la décence ne s'exerce pas à l'occasion de la vente d'un logement. Dès lors, aucune nullité de plein droit ne peut venir sanctionner le vendeur. Cependant, au titre de son obligation d'information, celui-ci doit être parfaitement transparent, sous peine de voir prononcer à son encontre des sanctions importantes, dont, à nouveau, la jurisprudence donne l'exemple.
La décence et la vente du logement
La décence et la vente du logement
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Cass. 3 civ., 3 mai 2018, n 17-11.132, 17-14.090, publié au bulletin
[Pour la lecture du contenu intégral de cet arrêt : www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036900260.]
Une société civile avait acquis un bien loué et encaissé les loyers, mais se trouva confrontée, après une visite des lieux par le service communal d'hygiène et de sécurité, à une impossibilité de poursuivre la location en raison d'une injonction à faire cesser toute occupation du local, due à sa superficie, certes conforme au décret du 30 janvier 2002, mais inférieure au seuil fixé par le RSD.
Fidèle à sa jurisprudence, la cour rétorque que c'est à bon droit que les juges du fond ont fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002, qui ne l'a pas abrogé, et plus rigoureuses que celles-ci.
De ce fait, elle estime que c'est à juste raison que les premiers juges ont pu en déduire :
- que le bien n'était pas louable ;
- que le consentement de la SCI s'en était donc trouvé vicié, les circonstances de l'espèce souverainement relevées par les juges du fond démontrant qu'en se portant acquéreur du logement, dont il résultait de l'acte authentique de vente qu'il était loué, la SCI entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location ; qu'il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement ;
- que le libellé de son objet social (« l'acquisition, la location, l'édification, l'exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers ») n'excluait pas qu'elle ait pu acquérir l'appartement en méconnaissance de ses dimensions et caractéristiques ;
- que cette erreur commise par la SCI (qui n'est donc pas ici considérée comme un professionnel bien que son objet social porte sur la location et la gestion de biens immobiliers) ayant acquis un appartement aux fins de le louer alors que ses dimensions et caractéristiques excluaient toute possibilité de location, compte tenu du règlement sanitaire départemental qui lui était applicable, est excusable ;
- que la vente devait donc être annulée.
C'est, par suite, à bon droit que le vendeur a été condamné à rembourser les sommes versées par la SCI. En outre, le vendeur n'est pas fondé à obtenir :
- ni la restitution des loyers perçus entre-temps par la SCI acquéreur, dès lors que son erreur était excusable et qu'elle n'était pas de mauvaise foi ;
- ni le remboursement des sommes en question par le notaire ayant rédigé l'acte ou l'agence immobilière ayant négocié la transaction, dès lors qu'en cas d'annulation d'une vente, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l'acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable.
Amères conclusions qui portent à la plus vive vigilance quant aux contenus d'un RSD éventuellement plus strict que la norme générale.
– Conseil pratique. – Instruit d'un projet de mise en location, et dès le stade d'un avant-contrat, le notaire d'un propriétaire ou d'un investisseur sera bien avisé d'inciter son client à consulter le RSD territorialement applicable, ce qui semble possible en ligne quel que soit le département.
Rédaction d'une clause d'avertissement dans un avant-contrat (promesse synallagmatique de vente, promesse unilatérale de vente, contrat de réservation)
« Outre le rappel ci-dessus effectué des dispositions légales et réglementaires relatives à la notion de décence, l'acquéreur [ou : le bénéficiaire ; ou : le réservataire] reconnaît expressément avoir été informé du fait que le Règlement Sanitaire Départemental peut contenir des règles plus strictes s'appliquant impérativement aux biens objets des présentes en cas de mise en location. Les conditions de surface ou de volume minimum, notamment, peuvent être placées à un niveau plus exigeant que celles retenues par le décret susvisé du 30 janvier 2002.
L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de la consultation des règles prévues à ce sujet au sein du Règlement Sanitaire du département de situation des biens objets des présentes, et se charger de procéder ainsi à la vérification de la compatibilité de son projet, s'il y a lieu, avec le contenu impératif de ce Règlement, tout autant qu'avec celui dudit décret. »
(Ou : « L'acquéreur prend acte des conditions imposées par le Règlement Sanitaire du département de...…, applicable aux biens objets des présentes, et ci-dessous littéralement relatées : (…) ».