La création d’une GOU à la suite de la signature d’un PPA

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Définition et modalités de création

La Grande Opération d’urbanisme (GOU) est un outil opérationnel devant permettre une concentration au niveau de l’intercommunalité des leviers nécessaires à la réalisation d’une ou plusieurs opérations d’aménagement d’envergure.

Une opération d’aménagement peut être qualifiée de GOU, selon le texte, « lorsqu’elle est prévue par un contrat de PPA et que, en raison de ses dimensions ou de ses caractéristiques, sa réalisation requiert un engagement conjoint spécifique de l’État et d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public » cocontractant d’un tel contrat²³⁹. Cette qualification est décidée par l’organe délibérant de la collectivité territoriale ou de l’établissement public cocontractant, après avis conforme des communes dont le territoire est inclus en tout ou partie dans le périmètre de l’opération et avec l’accord du représentant de l’État dans le ou les départements concernés²⁴⁰. La délibération, qui définira le périmètre et la durée de la GOU, doit être pris après avis conforme des communes dont le territoire est inclus en toute ou partie dans le périmètre de la GOU et accord du préfet ou des préfets de départements concernés.

Effets juridiques

Dans le périmètre d’une GOU, l’exercice de certaines compétences est dérogatoire et des outils juridiques spécifiques peuvent être mobilisés²⁴¹ :

transfert à l’échelon intercommunal de la compétence en matière (i) de délivrance des autorisations d’urbanisme (ii) de réalisation, construction, adaptation et gestion des équipements publics (sur avis conforme des communes concernées) ;
faculté de recourir à une procédure intégrée pour mettre en compatibilité les documents d’urbanisme contraignants. La « PIGOU » permet, à l’instar de la PIL (V. infra) de simplifier les procédures administratives susceptibles de freiner la réalisation de GOU, en permettant l’évolution des documents de planification en une seule procédure²⁴² ;
faculté pour l’autorité à l’initiative de la GOU de conclure des conventions de projet urbain partenarial ;
délimitation d’une zone d’aménagement différé (ZAD) au sein de la GOU permettant l’instauration d’un droit de préemption et la détermination de son bénéficiaire ;
qualification d’intérêt communautaire ou métropolitain des GOU ;
possibilité de recourir à l’expérimentation du permis d’innover, qui autorise les maîtres d’ouvrages à déroger aux règles opposables à leur projet à condition de démontrer que sont atteints des résultats satisfaisant aux objectifs poursuivis par les règles auxquelles il est dérogé²⁴³ ;
faculté de cession par l’État des immeubles bâtis et non bâtis de son domaine privé pour la réalisation d’opérations d’aménagement prévues dans un PPA au profit de la personne publique à l’initiative de l’opération ou de l’opérateur dédié (cession avec décote) ;
obligation de prévoir une densité minimale des constructions. L’article L. 312-4 du Code de l’urbanisme, modifié par la « loi Climat et Résilience », prévoit que l’acte décidant de la qualification de GOU doit non seulement fixer la durée et le périmètre de la GOU mais également une densité minimale de constructions, le cas échéant déclinée par secteur, laquelle doit être inscrite directement dans le contrat de projet partenarial d’aménagement. Il s’agit ici d’une obligation qui s’inscrit directement dans l’objectif de lutte contre l’artificialisation des sols ;
de plus, afin de favoriser le renouvellement urbain et la densité, il est possible de déroger aux règles du PLU sur les gabarits et stationnement²⁴⁴.

Ainsi, ces partenariats et les effets juridiques qui leurs sont associés peuvent être de nature à faciliter l’engagement des opérations notamment en matière de logement.