« La modernisation du secteur du logement locatif social suppose l’établissement de relations différentes entre les bailleurs sociaux et l’État, fondées sur le contrat. Le territoire parfois très vaste sur lequel interviennent les bailleurs sociaux, le rôle de l’État comme garant du droit au logement, justifient l’établissement d’une convention globale entre l’État et les bailleurs, même dans le futur contexte décentralisé de la politique du logement. La convention globale a pour objet de permettre l’établissement d’un dialogue à caractère stratégique portant sur la politique patrimoniale de l’organisme, la cohérence financière de ses projets et sa politique d’occupation sociale »301. Telle fut la logique conduisant à l’instauration, en 2004, d’une convention globale entre l’État et les organismes HLM, allant au-delà des seules conventions par programmes immobiliers ouvrant droit à l’APL et concernant tout le patrimoine de l’organisme, à la fois pour la politique d’investissement et la gestion.
La convention d’utilité sociale (CUS) pour le conventionnement global du parc des organismes HLM
La convention d’utilité sociale (CUS) pour le conventionnement global du parc des organismes HLM
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Introduit à l’article L. 445-1 du Code de la construction et de l’habitation, et depuis lors modifiée par lois successives302, et renommée convention d’utilité sociale (CUS) depuis la loi Molle, cette convention globale est un contrat passé entre un organisme HLM et l’État, pour une durée de 6 ans, qui définit la politique patrimoniale de l’organisme HLM, ses engagements et ses objectifs.
La convention d’utilité sociale a pour objectif de définir, pour chaque bailleur social : la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme ; la politique sociale de l’organisme, développée dans un cahier des charges de gestion sociale ; la politique de l’organisme pour la qualité du service rendu aux locataires. Sur chaque aspect de la politique de l’organisme HLM, la CUS comporte : un état des lieux de l’activité patrimoniale, sociale et de qualité de service ; les orientations stratégiques ; le programme d’action. Tous ces éléments permettent ainsi d’inscrire l’action des organismes HLM dans une culture de fixation d’objectifs et d’évaluation de ces derniers, afin, d’une part, de rendre compte de la performance des organismes et, d’autre part, de définir un cahier des charges clair pour chaque organisme en fonction du territoire d’intervention.
La convention quinquennale entre l’État et Action Logement pour l’utilisation de la PEEC
La participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC), appelé également dispositif du 1 % logement, est un investissement directement versé par les employeurs en faveur du logement des salariés<sup class="note" data-contentnote=" CCH, art. L. 313-1 et s.">303</sup>. La PEEC est gérée paritairement par le groupe Action Logement<sup class="note" data-contentnote=" CCH, art. L. 313-17 et s.">304</sup>, à la tête duquel figure l’association Action Logement Groupe, qui pilote la stratégie du groupe. Action Logement Services, assurant la collecte de la PEEC, en lieu et place des anciens collecteurs interprofessionnels du logement (CIL), et Action Logement Immobilier, regroupant les participations d’Action Logement dans les filiales immobilières, font également partie du groupe Action Logement.
Cette organisation paritaire joue un rôle fondamental dans la production et le financement de logements sociaux et intermédiaires<sup class="note" data-contentnote=" Tout comme le groupe Caisse des dépôts et consignations, qui, d’une part, finance le logement social et, d’autre part, produit des logements sociaux et intermédiaires au travers de sa filiale immobilière CDC Habitat.">305</sup>, et l’accompagnement des salariés dans leur mobilité résidentielle et professionnelle, par des services et des aides financières qui facilitent l’accès au logement et donc à l’emploi. En 2021, le groupe recensait un patrimoine de 1 069 957 logements, dont 1 001 714 logements sociaux (ESH) et 68 243 logements intermédiaires et divers (hors ESH)<sup class="note" data-contentnote=" Rapport d’activité Action Logement, 2021.">306</sup>.
Même si le Code de la construction et de l’habitation dresse la liste des emplois auxquels les ressources de la PEEC peuvent être affectés<sup class="note" data-contentnote=" CCH, art. L. 313-3.">307</sup>, la définition de la stratégie d’utilisation des fonds mobilisés par cette entité se fait en concertation avec l’État. La nature et les règles d’utilisation des emplois, les enveloppes minimales et maximales consacrées à chaque emploi ou catégorie d’emplois ainsi que le montant maximal annuel de la fraction des ressources et le montant maximal annuel affecté au financement des investissements et des charges nécessaires au fonctionnement des organismes du groupe Action Logement sont fixés par convention conclue entre l’État et Action Logement Groupe. Ces conventions sont dénommées « Convention quinquennale » en rapport avec leur durée de 5 ans. La dernière en date est la convention quinquennale 2018-2022 entre l’État et Action Logement ; la prochaine étant en cours de négociation.
Parallèlement à cette convention, les partenaires sociaux qui animent le groupe Action Logement ont initié un Plan d’Investissement Volontaire (PIV), dont les modalités ont été arrêtées en accord avec l’État. Ce plan d’investissement volontaire, d’un montant de plus de 9 milliards d’euros, a fait l’objet de la signature d’une convention entre l’État et Action Logement en date du 25 avril 2019, portant avenant à la convention quinquennale 2018-2022. Celui-ci s’articule autour de 7 mesures concrètes :
- Subventions aux propriétaires bailleurs et occupants pour la rénovation énergétique des logements ;
- Prime à la mobilité au bénéfice des salariés en vue d’accompagner un rapprochement entre leur logement et leur lieu de travail ;
- Subvention aux travaux d’adaptation au vieillissement de logements privés et création d’une foncière dédiée à la rénovation des EHPAD publics et non lucratifs et au soutien de leurs gestionnaires ; ayant donné lieu à la création de la foncière médico-sociale ENEAL en 2020308 ;
- Création d’une foncière pour transformer des bâtiments de bureaux et locaux vides en logements sociaux et intermédiaires, en zone tendue ; ayant donné lieu à la création de la Foncière de Transformation Immobilière en 2020309 ;
- Investissements massifs au profit du logement dans les territoires ultra-marins prenant en compte leurs contraintes spécifiques ;
- Fonds propres pour soutenir la croissance de l’offre de logements sociaux et intermédiaires de qualité adaptée aux besoins de chacun, et accompagner le mouvement HLM dans son effort de restructuration ;
- Financement de la lutte contre l’habitat dégradé voire indigne où vivent de nombreux salariés, et démolition des logements sociaux obsolètes dans les zones détendues ; ayant donné lieu à la création, par Foncière Logement, de Digneo, filiale dédiée à la lutte contre l’habitat insalubre ou indigne310.
Les périodes de crise, comme celle sanitaire liée au covid-19, sont également l’occasion de nouveaux partenariats conventionnels, à l’image du protocole signé le 15 novembre 2021 en faveur du logement intermédiaire résultant d’un engagement tripartite entre CDC Habitat, l’État et Action Logement en faveur du développement du logement intermédiaire<sup class="note" data-contentnote="
<a href="https://groupe-cdc-habitat.com/actualites/cdc-habitat-sengage-aux-cotes…; intermediaires/#:~:text=Sign%C3%A9%20le%2015%20novembre%2C%20ce,pour%20atteindre%2055%20000%20logements">311</sup>.