Incertitudes liées aux transmissions : question de l’indivision et du démembrement

Outre la question déjà traitée de savoir si l’ayant droit pouvait louer alors même que le BRS L. 255-2 interdirait la location (ce à quoi nous répondons par la négative)⁷⁸⁰, trois questions comportent une réponse incertaine ce qui révèle l’absence de prise en compte de manière suffisamment précise du droit des successions :

C’est en effet une préoccupation importante pour les ménages accédants de savoir ce qui diffère d’une propriété classique, et la question de la transmission est essentielle.

– Les titulaires du BRS doivent être éligibles et respecter l’obligation de résidence principale. – La réponse à ces questions suppose de revenir au concept de base : qui peut être preneur d’un BRS L. 255-2 ? « Le bail réel solidaire peut être consenti à un preneur qui occupe le logement. Les plafonds de prix de cession des droits réels et de ressources du preneur sont fixés par décret en Conseil d’État » : ce qui signifie que seule peut être preneur d’un BRS, en vertu du principe posé par l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation, une personne physique qui occupe le logement à titre de résidence principale. Le fait de pouvoir louer est accessoire dès lors que le BRS n’est pas un BRS L. 255-4. Cette personne physique doit en outre être en mesure de justifier de revenus inférieurs au plafond PSLA au moment de sa demande d’agrément.

Il peut certes y avoir plusieurs titulaires d’un BRS L. 255-2, mais dans ce cas, ils ont ensemble l’obligation d’occupation à titre de résidence principale, et leurs revenus sont pris en compte de manière cumulée pour l’application du plafond PSLA⁷⁸¹.

Dès lors, à notre avis, il ne peut pas y avoir de preneur du BRS L. 255-2 qui ne soit pas un tel preneur : une indivision successorale dont tous les membres ne pourraient pas avoir cette qualité de preneur ne peut pas devenir preneur d’un BRS L. 255-2 ; il en va de même pour un nu-propriétaire. Cela nous semble contraire à l’obligation principale posée par l’alinéa 1 de cet article.

Selon notre compréhension, « l’ayant droit » au singulier doit donc être celui ou ceux des héritiers ou légataires en mesure d’avoir la qualité de preneur telle que définie par l’article L. 255-2, le cas échéant après partage successoral attribuant les droits réels en pleine propriété.

S’agissant du droit viager au logement, il est clair que la condition relative à la propriété du logement par l’époux prédécédé est bien remplie en présence d’un BRS L. 255-2 (c’est son objet même).