– Présentation brève. – Le zonage est défini par le Code de l’urbanisme aux articles L. 151-9 et suivants et R. 151-17 à R. 151-26 du Code de l’urbanisme. Depuis la loi SRU, quatre types de zones sont distinguées dans le PLU : zone urbaine (zone U), zone à urbaniser (zone AU), zone agricole (zone A) et zone naturelle et forestière (zone N). C’est l’autorité compétente qui les détermine en fonction de sa vision d’ensemble de son projet urbain (exprimé dans le PADD) et en respectant la vocation des zones telle qu’elle est définie dans la partie réglementaire du Code de l’urbanisme043. Le tracé des zones est discrétionnaire et le contrôle du juge sera donc limité à la vérification que le zonage défini correspond à la réalité de la situation et de l’affectation du terrain, sans toutefois examiner le bien-fondé des choix d’aménagement de la commune.
Généralités sur le zonage
Généralités sur le zonage
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– La fonction principale de chaque zone n’est pas exclusivement définie. – Ainsi :
- il demeure possible de ménager des espaces verts inconstructibles au sein d’une zone urbaine, comme d’autoriser la construction de logements au sein d’une zone d’activité dès lors que leur réalisation est liée à la nécessité de certains entrepreneurs et salariés de résider sur place compte tenu de l’activité exercée ;
- il est tout aussi possible, alors même qu’il s’agit d’une zone U où le principe est l’urbanisation, de formuler des interdictions de construire relevant de la mise en place d’emplacements réservés, d’espace boisés classés, de terrains urbains cultivés, etc.
À l’intérieur de chaque zone, des sous-secteurs peuvent être définis. Pareille subdivision peut indiquer une densité de construction, ou une utilisation précise prescrite aux immeubles qu’elle recouvre.
Le règlement devant être cohérent avec le PADD, ces zones doivent répondre aux objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.
Le zonage en détails
1. Rôle du zonage
Le règlement du PLU doit procéder au zonage du territoire concerné. Au sein de chaque zone, délimitée graphiquement, il définit :
- l’implantation des constructions ainsi que leur emprise au sol, leur hauteur et aspect extérieur ;
- la réalisation des aires de stationnements, de jardins, plantations, espaces verts, aires de jeux ou de loisirs ;
- les modalités de desserte par les voies et réseaux divers ;
- les obligations imposées en matière de performances énergétiques et environnementales et en matière d’infrastructures et de réseaux de communications électroniques ;
- ainsi que toutes les occupations du sol interdites ou soumises à conditions.
L’autorité prescriptrice du PLU n’a cependant pas l’obligation de définir, par zone, l’intégralité des item de cette liste. De plus, au côté de ces règles essentiellement métriques « dont la rigidité peut constituer un frein à la mise en œuvre d’un urbanisme répondant au projet de territoire » les auteurs du PLU peuvent utiliser de nouveaux outils « offrant d’avantage de flexibilité au règlement, tout en favorisant la créativité architecturale et la diversité des formes urbaines »044.
2. Les zones urbaines
Zone UA – zone urbaine mixte, à caractère central, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense.
Zone UB – zone mixte à vocation essentiellement résidentielle, située en extension du centre village, et composée très majoritairement d’habitat individuel isolé ou constitué sous forme de lotissements.
Zone UC – (comme commerce) : zone urbaine mixte, à caractère central, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense
Zone UD – zone urbaine de faible densité et d’urbanisation modérée, à dominante d’habitat, pouvant comporter pour des besoins de proximité des activités de services, commerciales, artisanales, des équipements publics, compatibles avec l’habitat existant.
Zone UE – il s’agit souvent d’une zone urbaine mixte, de densité moyenne ou faible, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatible avec un environnement urbain.
Zone UI – (comme industrielle) : zone urbaine dont la vocation principale est l’activité industrielle et artisanale.
Zone UL – zone qui accueille des constructions et équipements de loisirs liés aux activités touristiques (comme, par exemple, une fête foraine, des pistes de karting ou encore une discothèque).
Zone UP – (comme portuaire) : zone destinée aux activités portuaires.
Zone UT – (comme tourisme) : zone destinée à l’hébergement touristique et hôtelier ainsi qu’aux commerces et aux infrastructures de loisirs qui les accompagnent.
Zone UV – (comme voyage) : zone destinée à l’aire d’accueil des gens du voyage.
Zone UY – pour activités artisanales, industrielles, commerciales et de services.
3. Les zones à urbaniser – zone AU
Elles représentent les « secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation », sans limitation aux espaces naturels. Ce sont ainsi de nouveaux secteurs, et notamment des friches urbaines, qui peuvent faire l’objet d’un classement AU. Les zones AU sont constructibles sous certaines conditions.
Il existe deux types de zones AU selon leurs caractéristiques et leurs modalités d’ouverture à l’urbanisation :
- les secteurs urbanisables immédiatement en raison de la présence « d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU » et ayant « la capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone ». Cette zone est généralement nommée « 1AU » ;
- les secteurs urbanisables à plus long terme. L’ouverture à l’urbanisation étant subordonnée à une modification ou une révision du PLU. Cette zone est généralement nommée « 2AU ».
Il existe des conditions pour l’ouverture à l’urbanisation des zones AU. La loi Alur imposant notamment une obligation de rédiger des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) pour les zones 1AU (OAP sectorielles définies aux articles R. 151-6 et R. 151-8).
4. Les zones agricoles – zone A
Elles ne sont pas constructibles pour des logements résidentiels. Ce sont des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles » (C. urb., art. R. 151-22). Pour être autorisées en zone A, les constructions doivent répondre à plusieurs critères :
- il doit s’agir de constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole (par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées) ;
- il peut s’agir des constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d’habitation, changements de destination et autres aménagements autorisés (art. L. 151-11, L. 151-12 et L. 151-13).
5. Les zones naturelles – Zone N. Elles ne sont pas constructibles pour des logements résidentiels. Elles ont un caractère inconstructible. Ce sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels ». Il peut aussi s’agir des secteurs à protéger en raison « de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles », ou encore de « la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues » (C. urb., art. R. 151-24). Ces zones peuvent néanmoins faire l’objet de constructions nouvelles, le règlement du PLU pouvant autoriser les constructions et installations dans ces zones particulières, à condition qu’elles soient nécessaires à l’exploitation agricole et forestière. Il est également possible de prévoir l’installation de constructions nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics.