En Vefa, les travaux modificatifs réversibles

En Vefa, les travaux modificatifs réversibles

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Lorsqu'un appartement est vendu en état futur d'achèvement à des acquéreurs non encore concernés par les contraintes de l'âge ou du handicap, ces derniers peuvent demander la réalisation de travaux modificatifs, notamment afin de redimensionner les pièces pour les besoins d'un occupant valide. Néanmoins, les travaux modificatifs doivent être aisément réversibles et l'acte doit comporter en annexe le plan de l'état initial, afin d'y revenir un jour si la nécessité s'en fait sentir.

Travaux modificatifs d'accessibilité (TMA) : une obligation de plus pour les notaires

Le 2o du III de l'article R. 162-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que : « Si le contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur est conclu avant la signature de l'acte authentique de vente, les deux plans sont en outre annexés à l'acte authentique de vente ». Il est donc essentiel que le notaire sollicite précisément les parties (promoteur et acquéreur) sur l'existence ou non d'un tel contrat de TMA qui aurait été conclu avant la signature de la Vefa (entre le contrat de réservation et celle-ci). Ceci, aux fins de se préserver contre tout engagement de sa responsabilité civile professionnelle, dans l'hypothèse où lesdites parties omettraient de lui faire part de l'existence de ce contrat et qu'un préjudice en découlerait plus tard. Il respectera ainsi son obligation de conseil à l'égard des parties ou des futurs ayants cause ou ayants droit qui peut-être établiront ces travaux de réversibilité bien des années plus tard, comme son obligation d'assurer la conformité de l'acte qu'il reçoit aux dispositions légales et réglementaires.

Les travaux modificatifs de l'accessibilité dans les ventes en état futur d'achèvement

Les appartements vendus en état futur d'achèvement, qui doivent respecter les règles d'accessibilité, peuvent voir leurs plans modifiés dans un but d'adaptation aux besoins et attentes précises d'un acquéreur donné. La loi1236 a voulu admettre une certaine flexibilité, l'acquéreur étant autorisé par l'alinéa III de l'article R. 162-4 du Code de la construction et de l'habitation à demander la réalisation de modifications au sein du logement qu'il acquiert, avant la construction, pour se détacher plus ou moins des normes d'accès aux personnes à mobilité réduite (PMR) auquel le promoteur était légalement astreint dans la proposition de ses plans initiaux. Ces modifications sont licites, sous réserve de respecter les conditions suivantes :
  • la demande doit émaner de l'acquéreur ;
  • un contrat de travaux modificatifs doit être établi entre l'acquéreur et le promoteur de l'opération ;
  • le logement doit toujours pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, c'est-à-dire qu'elle doit pouvoir entrer, se rendre dans le séjour, y circuler et en ressortir ;
  • les travaux modificatifs réalisés à la demande de l'acquéreur doivent permettre une réversibilité des aménagements par des travaux simples, dans les conditions définies par arrêté du ministre chargé de la construction (le plus souvent, il s'agira de déplacements de cloisons internes, de canalisations ou de branchements électriques) ;
  • à des fins de conservation, fort utile en cas de réalisation de travaux réversifs, le plan du logement avant et après travaux modificatifs doit être annexé au contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur, voire à l'acte authentique de vente si ce contrat est conclu avant qu'intervienne la signature de l'acte authentique.

Exemple d'optimisation des surfaces d'un logement neuf acquis en Vefa au moyen de travaux modificatifs

Cet exemple est extrait du site « Achat Vefa » (www.achatvefa.com), créé par un couple ayant voulu décrire en ligne les différentes étapes d'un achat sur plan, à partir de sa propre expérience. On y trouve l'illustration suivante, à la rubrique traitant des travaux modificatifs d'accessibilité (TMA) :
« Voici le plan d'origine (niveau bas et niveau haut) :
On peut remarquer plusieurs choses :
  • l'appartement fait 74 m2 avec trois chambres, ce qui n'est pas beaucoup : il faut donc que le plan soit très optimisé pour être agréable au quotidien ;
  • la pièce à vivre ne fait que 21 m2 (en excluant la cuisine) ;
  • la salle d'eau du niveau bas fait 5 m2 (car aux normes PMR puisque le niveau haut n'est accessible que par un escalier) ;
  • l'entrée fait 3 m2 et n'est pas vraiment exploitable ;
  • le W.-C. du niveau haut est inutilement profond ;
  • il n'y a pas de double vasque dans les pièces d'eau.
Si un acquéreur sans handicap le souhaite, il peut donc faire une demande de TMA au promoteur, tout en respectant le principe de réversibilité. Voici donc une nouvelle proposition que nous avons faite et qui paraît beaucoup plus optimisée (après TMA) :
Suite à nos recommandations, l'acquéreur a décidé d'effectuer les modifications suivantes :
  • transformer la salle d'eau du niveau bas en simple W.-C. ;
  • profiter de la place pour créer un petit placard au niveau bas ;
  • permettre à une partie de l'entrée de faire partie intégrante de la pièce à vivre (qui fait donc désormais 26 m2 (vs 21 m2 avant TMA) ;
  • transformer le profond W.-C. du niveau haut en une petite salle d'eau (douche) ;
  • intégrer le W.-C. du niveau haut dans la salle de bain, mettre une double vasque et un espace lave-linge.
Selon nous, l'acquéreur a réellement optimisé son plan en créant une pièce à vivre plus grande (+ un placard), tout en conservant au total deux pièces d'eau et deux W.-C.
Si cela est possible, et en particulier pour les “petites” surfaces, il faut donc systématiquement envisager des TMA afin d'essayer de :
  • réduire les espaces généralement non “utiles” comme l'entrée ou les dégagements ;
  • augmenter la taille de la pièce à vivre (et/ou des chambres, au moins la chambre parentale) ;
  • réduire les pièces d'eau à leur aspect fonctionnel.
Il est à noter que le promoteur ne vous parlera pas forcément spontanément des TMA. C'est en effet assez contraignant pour lui car cette démarche de TMA nécessitera plusieurs allers-retours entre l'acquéreur, lui et l'architecte (ou le maître d'œuvre) afin de confirmer (ou non) la faisabilité technique des changements demandés. Il ne faut donc pas hésiter à lui en parler si ce point n'est pas évoqué naturellement dans la discussion, en sachant que les TMA peuvent engendrer des coûts supplémentaires. (…) ».