– Une relation pas nécessairement contre-nature. – La relation qu'entretiennent les documents organiques d'un immeuble (tels que règlement de copropriété ou documents de type cahier des charges élaborés pour l'organisation d'un ensemble immobilier divisé au sol – lotissement, groupe d'habitation – ou en volumes) est, à l'heure où nous écrivons ces lignes, encore placée sous le contrôle étroit de la jurisprudence. Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété ou un ensemble immobilier régi par des documents contractuels tels qu'un cahier des charges, la norme conventionnelle privée résultant de ces documents s'ajoute aux règles nationales et locales et peut interférer sur le caractère décent d'un logement. Ainsi, notamment, la clause de destination d'un immeuble à usage d'habitation strictement bourgeoise peut prévenir de futurs aménagements, en prohibant par exemple la multiplication des petites surfaces, ou la transformation de locaux annexes tels que caves en souplex ou greniers en soupentes, pour conserver ce qui est vu comme un standing décisif pour l'affectio habitandis, le choix de vie réunissant les habitants des lieux.
Documents organiques de l'immeuble et décence du logement
Documents organiques de l'immeuble et décence du logement
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Cass. 3 civ., 6 sept. 2018, n 17-22.172,
Une société civile immobilière transforme en local d'habitation une cave située en sous-sol d'un immeuble en copropriété, auparavant à usage de bureau. Le syndicat des copropriétaires l'assigne pour atteinte à la destination bourgeoise de l'immeuble.
La Cour de cassation se range à l'avis des juges du fond, qui avaient souverainement retenu cette atteinte au vu d'éléments de fait propres à l'édifice et son environnement (local situé au-dessous de la surface du sol naturel, fenêtres situées en partie haute donnant sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n'était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété).
– Mais une relation sous surveillance. – Cependant, un auteur1188 souligne que la jurisprudence demeure prudente quant à la légitimité du contrôle de la décence du logement par les syndicats de copropriétaires, qu'elle refuse de systématiser à leur profit, se bornant à approuver les juges du fond lorsqu'ils justifient leur décision de sanction du propriétaire :
- par un constat motivé de l'atteinte à la destination de l'immeuble ;
- laquelle doit être expressément définie et délimitée dans le règlement de copropriété (par ex., au moyen d'une clause d'habitation strictement bourgeoise, ou d'une description précise du standing dont le maintien est recherché pour l'immeuble).
Bien sûr, les contenus des règlements de copropriété sont multiples. Certains ne comportent d'ailleurs pas de clause précise de destination. Grande peut donc être la diversité des règles privées applicables à tel ou tel local, pour savoir s'il peut ou non être considéré comme un logement. La consultation des documents organiques régissant l'immeuble ou l'ensemble immobilier demeure donc indispensable, et ce dès le stade de l'avant-contrat. À ce titre, l'obligation (imposée par la loi Alur) de fournir à tout candidat acquéreur, dès le stade de l'avant-contrat, une copie du règlement de copropriété et de tous ses éventuels modificatifs doit être approuvée.