Champ d’application

Pour être soumise à la TVA, la cession d’un logement, et plus généralement d’un immeuble, doit répondre à plusieurs conditions qui tiennent au cédant, à l’opération réalisée et aux caractéristiques du bien cédé.

– Un assujetti agissant en tant que tel. – Pour que la TVA immobilière soit exigible, l’opération doit se rattacher à une activité économique à titre onéreux et que l’assujetti agisse en tant que tel¹³⁰¹.

L’alinéa 1^er de l’article 256 A du Code général des impôts précise que : « Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa¹³⁰², quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention ».

Pour que la TVA sur mutation trouve à s’appliquer, il faut tout d’abord que l’opérateur ait la qualité d’assujetti, c’est-à-dire qu’il exerce une activité dans le champ de la TVA. Il faut ensuite qu’il « agisse en tant que tel » : l’opération doit être réalisée dans le cadre de son activité économique et non dans un cadre patrimonial.

– Opérations imposables : des livraisons de biens effectuées à titre onéreux. – L’article 256, I du Code général des impôts cantonne le champ d’application de la TVA aux « livraisons de biens (et les prestations de services) effectuées à titre onéreux ». Les mutations à titre onéreux visées sont les ventes, les échanges, les partages avec soulte ou plus-value, les dations en paiement, les partages de sociétés ou les apports en société.

– Champ d’application quant aux biens. – Pour relever de la TVA, la livraison à titre onéreux par un redevable agissant en tant que tel doit porter sur un bien immobilier répondant à certaines caractéristiques. En vertu de l’article 257, I, 1° et 2 du Code général des impôts, l’opération relève de plein droit de la TVA si elle porte sur un terrain à bâtir¹³⁰³ ou un immeuble bâti dans les cinq ans de son achèvement.

« Les immeubles neufs » sont définis depuis la loi de finances pour 2010 comme les immeubles non achevés depuis plus de cinq ans. L’achèvement résultera du dépôt en mairie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DACT) ou à défaut de l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination.

L’immeuble rénové est assimilé à un immeuble neuf par l’article 257, I, 2, 2° du Code général des impôts si les travaux ont consisté en une surélévation ou ont rendu à l’état neuf :

« a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’État, dans une proportion fixée par ce décret¹³⁰⁴ qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux ».

Comme pour les terrains non à bâtir, le cédant d’immeubles anciens peut opter pour le paiement de la TVA. Cette option est rarement appliquée, car elle entraîne un cumul des droits de mutation et de la TVA sur une même assiette.