Agrément de l’OFS

Agrément de l’OFS

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Délai légal de deux mois. – Cette cession ou donation est consentie et acceptée sous condition que le cessionnaire ou donataire soit agréé par l’OFS qui dispose d’un délai de deux mois à compter de la date de transmission de l’offre préalable de cession ou de donation pour délivrer son agrément, lequel est « fondé sur la vérification du respect des conditions d’éligibilité de l’acquéreur ou du donataire à la conclusion d’un bail réel solidaire définies à l’article L. 255-2, L. 255-3 ou L. 255-4, de la conformité de l’offre préalable de cession ou de donation avec le bail en vigueur, notamment du respect des stipulations concernant les modalités de calcul du prix de vente ou de l’évaluation des droits réels appartenant au vendeur ou au donateur, et, le cas échéant, de la validité du plan de financement de l’acquisition »775.
Le délai de deux mois prévu pour contrôler le respect des conditions de ressources et du plafonnement du prix776 pourrait conventionnellement être plus court si l’OFS en est d’accord. Mais la procédure interdit tout agrément préalable. Si l’OFS présente au preneur en place un cessionnaire qu’il aurait pré-agréé, la procédure d’agrément devra néanmoins être respectée. L’alinéa 2 de l’article L. 255-11 du Code de la construction et de l’habitation disposant que les règles fixées aux alinéas précédents sont prescrites à peine de nullité de la vente ou de la donation et que la preuve du contenu et de la notification de l’offre préalable de vente ou de donation pèse sur le cédant ou le donateur.
L’article R. 255-6 du même code précise les modalités de cet agrément que le lecteur trouvera sur l’extension web du présent rapport.

La procédure d’agrément par l’OFS des cessionnaires ou donataires (en détails)

Selon l’article R. 255-6 du Code de la construction et de l’habitation :
« Le contrat de bail prévoit la liste des pièces devant être remises par le cédant ou donateur (…) pour solliciter l’agrément.
En complément, dans le cas d’un acquéreur ou donataire souhaitant occuper le logement, l’organisme de foncier solidaire sollicite (…) une copie des avis d’imposition ou de situation déclarative établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la transmission. Ces avis doivent permettre d’apprécier la situation fiscale de l’ensemble des membres du ménage appelé à jouir des droits réels du bien objet d’un bail réel solidaire.
L’organisme de foncier solidaire (…) vérifie la complétude des documents transmis. Dans le cas où ces documents seraient incomplets, il peut suspendre le délai défini au deuxième alinéa de l’article L. 255-11 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par voie électronique, adressée au donateur ou au cédant, ainsi qu’au donataire ou à l’acquéreur. La lettre précise les compléments à apporter. Cette suspension est levée à la réception de ces documents par l’organisme de foncier solidaire.
Lors de la cession ou de la donation des droits réels, le contrat de bail réel solidaire est adapté s’il y a lieu pour tenir compte du nouveau preneur et de l’usage du bien ».
Cet article alimente certaines discussions : les mots « dans le cas d’un acquéreur ou donataire souhaitant occuper le logement » laissent penser que cela pourrait ne pas être le cas, ce qui n’est pas très heureux compte tenu du fait que le BRS sera le plus souvent consenti à des titulaires occupants, et non à des titulaires bailleurs. On admettra que cette disposition vise uniquement le cas d’un BRS autorisant la location (BRS L. 255-2). De même in fine avec l’emploi des termes « adapté s’il y a lieu pour tenir compte du nouveau preneur et de l’usage du bien » : on ne voit pas trop ce qu’il serait utile d’adapter dans un contrat destiné à la résidence principale de son occupant qui doit contenir par construction tous les droits et toutes les obligations attachés aux droits réels créés, sauf avenant toujours possible pour lequel la précision réglementaire est inutile…
– Problématique des donations en démembrement. – À la lettre même des textes, le titulaire d’un BRS peut faire donation des droits réels dont il est titulaire ; mais peut-il le faire avec réserve d’usufruit ? Rien ne paraît s’y opposer si l’OFS est en mesure d’agréer le donataire nu-propriétaire. Cela suppose que ce dernier remplisse les conditions d’éligibilité (appréciées à la date de l’agrément) et respecte l’obligation de résidence principale (qui subsiste tant que la personne agréée reste titulaire du BRS). Mais un enfant n’a pas vocation à cohabiter indéfiniment avec ses parents, fût-il nu-propriétaire de leur logement ! C’est dire que l’obligation de résidence principale peut, à terme, poser problème, notamment dans le cas d’enfants nus-propriétaires, devenus majeurs, qui, ne la respectant plus, mettront alors en défaut l’ensemble des titulaires du BRS.
C’est pourquoi il a été suggéré que la titularité d’un BRS en nue-propriété soit possible dès lors que l’usufruitier a la qualité de preneur, la question de l’agrément se traitant alors à l’extinction de l’usufruit, de sorte qu’il faudrait lire l’article L. 255-14 comme ne s’appliquant qu’au titulaire en pleine propriété ou en usufruit777.