Régime applicable

L'ingénierie notariale au service du projet de l'entreprise

De la création au développement : la naissance de l'entreprise

Le choix cornélien du mode d'exploitation
Les impacts sur la personne et sur le patrimoine du chef d'entreprise
L'impérieuse nécessité de résoudre (vite) la quadrature du cercle, par une société libre

Du développement à la consolidation : la maturité de la société

Les ressources et schémas pour développer l'entreprise
Les risques qui pourraient faire vaciller l'entreprise ont-ils été bien identifiés ?
Ingénierie notariale : de nouvelles compétences au service des entreprises

De la consolidation à la pérennisation et à la diversification : la transformation de la société

Penser à la société pour porter un projet patrimonial
La société, bien plus que le véhicule d'un projet professionnel ou patrimonial

Régime applicable

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
  • uniquement en présence de bâtiments d'habitation. Elle n'est donc pas due (légalement) pour toute autre construction (bureaux, commerces, etc.) ;
  • pendant une durée d'un an à compter de la prise de possession ;
  • uniquement au profit du premier occupant de chaque logement.
– Présentation de la garantie. – Dans le cadre de la construction de bâtiments d'habitation, le vendeur d'immeuble à construire doit garantir, au premier occupant de chaque logement, sa conformité avec les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique1695. Il ressort de la rédaction de l'article L. 124-4 du Code de la construction et de l'habitation que cette garantie, venant compléter celles prévues aux articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil, s'applique :
  • le bénéficiaire de la garantie – la notion de premier occupant : le texte renvoie au « premier occupant de chaque logement ». Qui est-il ? En cas d'acquisition pour y habiter directement, cela ne fait pas de doute qu'il s'agit dès lors de l'acquéreur. Mais en cas de mise en location du bien, il devrait s'agir du locataire. Celui-ci, non lié au promoteur-vendeur, au contraire de l'acquéreur, disposerait-il dès lors d'une action contre lui ? Qu'en serait-il dans ce cas de l'acquéreur qui ne disposerait plus d'aucune action ?
  • le bénéficiaire de la garantie – la limite au premier occupant : par ailleurs, en dehors de l'identification du « premier occupant », la limitation à ce dernier peut surprendre. En effet, alors que les garanties des dommages apparents et non apparents se transmettent aux acquéreurs successifs, il en irait autrement pour la garantie des défauts d'isolation phonique ;
  • la durée de la garantie : la limitation à une année peut apparaître trop courte s'agissant de désordres pouvant se révéler plus tardivement, et notamment à l'emménagement d'autres occupants dans l'immeuble ;
  • la notion de prise de possession : à nouveau, la notion à laquelle il est renvoyé pour faire partir le délai de garantie est celle de « prise de possession ». L'imprécision relevée en matière de garantie des dommages apparents1697 peut donc être regrettée ici aussi.
– Un régime vivement critiqué. – La rédaction de l'article L. 124-4 du Code de la construction et de l'habitation a été vivement critiquée1696. Les principales critiques ont porté sur les points suivants :
– Une jurisprudence « compréhensive ». – Au regard du feu nourri des critiques formulées à l'encontre de ces dispositions, et pour permettre néanmoins de protéger les acquéreurs en cas de défauts d'isolation phonique, la jurisprudence s'est montrée souple dans la prise en compte de ceux-ci. C'est ainsi que la garantie des dommages non apparents, et notamment la garantie décennale, peut être applicable dès lors que le défaut d'isolation phonique rend l'immeuble impropre à sa destination1698. De même, le défaut d'isolation phonique peut relever d'une non-conformité lorsqu'il résulte d'un manquement aux stipulations contractuelles1699.