Les solutions alternatives

– Destination autre que l'habitation. – Ainsi que nous venons de le voir, le caractère impératif du régime de la copropriété ne concerne plus, depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019 précitée, que les ensembles à usage total ou partiel d'habitation. Dès lors, il semblerait possible que s'agissant d'un immeuble même composé d'un bâtiment unique à usage, par exemple, commercial ou artisanal, ce dernier puisse faire l'objet d'une division volumétrique permettant la création d'un volume affecté à l'installation d'une unité de production d'électricité²⁰⁰⁸. Il conviendra cependant de veiller au respect de la procédure édictée par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

– Les entités homogènes. – Si la prohibition de l'article 28, IV de la loi du 10 juillet 1965 semble clairement établie, il convient tout de même de prêter attention à la situation de « l'ensemble immobilier complexe comportant (…) plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome », pour reprendre les termes exacts de cet article.

Dès lors, peut-on imaginer un bâtiment unique composé de telles entités homogènes ? Il faut alors distinguer l'homogénéité structurelle (fondations et toitures communes, conception architecturale…) de l'homogénéité fonctionnelle (accès aux parties de bâtiments distincts, réseaux propres à chaque unité homogène…). Si le bâtiment est constitué d'une double homogénéité à la fois structurelle et fonctionnelle, alors la prohibition de la division volumétrique sera opposable, et interdira la subdivision en volumes dès lors que le bâtiment est au moins partiellement destiné à l'habitation.

En revanche, s'il n'existe pas d'homogénéité fonctionnelle (par ex., si les accès à chaque partie d'immeuble sont strictement indépendants, s'il n'existe pas de réseau commun, en un mot si chaque partie du bâtiment dédiée à un usage distinct peut fonctionner de manière totalement indépendante), alors il serait envisageable selon plusieurs auteurs d'envisager une division volumétrique, qui ne tomberait plus sous le coup de l'interdiction de l'article 28, IV de loi du 10 juillet 1965²⁰⁰⁹.

Il deviendrait par conséquent possible, pour un bâtiment unique, d'opérer une scission de copropriété permettant de constituer deux volumes : l'un pour le bâtiment déjà soumis au régime de la copropriété, l'autre spécifique en superficie de la toiture pour ce qui concerne notre problématique d'implantation de panneaux solaires, à la condition toutefois qu'il existe une stricte et réelle hétérogénéité fonctionnelle entre le volume « habitation » et le volume « panneaux solaires », et que soit mise en place conventionnellement « une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs »²⁰¹⁰. La constitution d'une association syndicale libre serait alors une solution envisageable.

Il convient toutefois de rester prudent sur cette option, la jurisprudence n'ayant pas encore tranché la question, même si la cour d'appel d'Aix-en-Provence a pu, dans un arrêt du 28 mars 2017, définir le bâtiment unique comme celui présentant une homogénéité à la fois structurelle et fonctionnelle²⁰¹¹.