Les bénéficiaires de la garantie

– L'acquéreur : bénéficiaire principal. – L'acquéreur en Vefa est bien entendu le bénéficiaire principal de la garantie financière d'achèvement¹⁵⁶⁰. L'article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit d'ailleurs expressément ce bénéfice au stade de la mise en œuvre de la garantie¹⁵⁶¹. Dans la mesure où elle serait qualifiée de cautionnement¹⁵⁶², la garantie d'achèvement devrait être neutralisée en présence d'un acquéreur défaillant, c'est-à-dire n'ayant pas respecté son obligation de paiement des échéances de prix prévues à la Vefa¹⁵⁶³. Le renforcement du caractère accessoire du cautionnement issu de la réforme des sûretés opérée par l'ordonnance n^o 2021-1192 du 15 septembre 2021 confère à celui-ci une portée quasi absolue¹⁵⁶⁴. C'est ainsi que le garant peut opposer à l'acquéreur en Vefa, pris en sa qualité de créancier de la garantie d'achèvement, les exceptions issues du non-respect par lui de cette obligation de paiement¹⁵⁶⁵.

– Le cas particulier des syndicats de copropriétaires. – Par principe, le syndicat des copropriétaires d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement a vocation à bénéficier de la garantie d'achèvement, et ce au titre de l'achèvement des parties communes. Ce point a été confirmé en jurisprudence¹⁵⁶⁶. Mais il convient d'opposer à ce principe une limite inhérente au statut de la copropriété des immeubles bâtis¹⁵⁶⁷. L'efficacité de l'action du syndicat des copropriétaires est évidemment conditionnée à son existence¹⁵⁶⁸, et par conséquent au fait qu'il existe un immeuble « bâti » et donc achevé¹⁵⁶⁹. Le syndicat des copropriétaires ne pouvant donc actionner la garantie d'achèvement qu'une fois que l'immeuble se trouve achevé, il apparaît qu'il ne pourra pas justifier d'un intérêt à agir au titre de cette garantie¹⁵⁷⁰.