La garantie du fait personnel du vendeur est double : il s'interdit, d'une part, tout trouble de droit et, d'autre part, tout trouble de fait à l'encontre de l'acquéreur.
Le contenu de la garantie d'éviction
Le contenu de la garantie d'éviction
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
La garantie du fait personnel du vendeur
– Troubles de droit. – Sur ce point, cette garantie constitue pour le vendeur l'obligation de ne revendiquer aucun droit sur le bien vendu, autre que ceux qui auraient été valablement constitués aux termes des conventions des parties (par ex., un bail portant sur le bien objet de vente, ou bien encore une servitude grevant le fonds). Il s'agit de l'application de l'adage « qui doit garantir ne peut évincer ». De plus, cette obligation est considérée comme perpétuelle, de sorte que le vendeur ou ses ayants-droit ne sauraient jamais s'en dégager1188.
– Troubles de fait. – Outre toute revendication d'un droit, le vendeur s'interdit également de toute action non fondée sur un droit et qui entraîne pour l'acquéreur un trouble de jouissance par rapport à la destination et l'usage normal du bien acquis. Àtitre d'exemple, le vendeur d'un terrain, qui, sur le terrain jouxtant celui objet de la vente et restant lui appartenir, édifie une construction empêchant l'usage par les acquéreurs de la servitude de vue grevant la partie restée appartenir au vendeur1189.
La garantie du fait d'un tiers
– Troubles de droit. – Le vendeur ne doit garantie du fait d'un tiers au contrat que dès lors que ce dernier revendique un droit sur l'immeuble vendu. L'acquéreur ne saurait donc se retourner contre le vendeur en cas de trouble de fait exercé par un tiers au contrat. Plus complexe que celle du fait personnel du vendeur, la mise en œuvre de la garantie d'un tiers est soumise à trois conditions liées :
- à l'existence d'une contestation de droit : le tiers doit invoquer un droit à l'encontre de l'acquéreur (par ex., une servitude grevant l'immeuble) ;
- à la nature du droit revendiqué : le droit revendiqué par le tiers doit conduire à l'anéantissement total ou partiel du droit de l'acquéreur ;
- à la bonne foi de l'acquéreur : à ce sujet, la jurisprudence de la Cour de cassation reconnaît à l'acquéreur une présomption d'ignorance, le vendeur devant révéler l'ensemble des charges existant sur le bien1190. Sur ce dernier point toutefois, cette présomption est renversée lorsqu'il est établi que l'acquéreur ne pouvait ignorer la charge grevant le bien1191.
– Régime de la garantie. – Les sanctions contre le vendeur vont dépendre de la nature de l'éviction :
- en cas d'éviction totale, l'acquéreur peut demander au vendeur la restitution du prix, mais également des fruits qu'il serait obligé de verser au propriétaire qui l'évince, des frais engendrés par l'éviction, et enfin une allocation de dommages et intérêts1192 ;
- en cas d'éviction partielle, l'acquéreur peut choisir en fonction du préjudice subi : il peut faire résilier la vente si l'objet de l'éviction partielle était déterminant de son consentement1193 ; ou, si l'éviction n'est pas suffisante pour justifier de l'extinction du contrat, il a droit au remboursement du prix de vente correspondant à la partie dont il est évincé1194.