– Condition nécessaire à la formation du contrat. – Àl'instar de l'offre, et pour les mêmes raisons que celle-ci, l'acceptation est une condition nécessaire à la formation du contrat. Elle permet en effet de constater la rencontre de deux volontés500, le destinataire de l'offre acceptant la proposition de contracter que lui a préalablement transmise le pollicitant.
L'acceptation de l'offre
L'acceptation de l'offre
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Définition de l'acceptation. – Contrairement à l'offre, l'acceptation bénéficie d'une définition dans le Code civil remanié en 2016. C'est ainsi qu'elle consiste en une « manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre »501.
– Formalisation de l'acceptation. – Le principe du consensualisme est applicable à l'acceptation comme il l'est à l'offre de contracter. Cette manifestation de volonté502 peut ainsi se révéler d'une manière quelconque, dès lors qu'elle ne suscite pas l'équivoque. C'est ainsi que l'acceptation peut être expresse ou tacite, le silence pouvant même être efficace sous certaines conditions.
Conseil pratique : de quelques aménagements conventionnels qu'il est opportun de prévoir dans l'attente de l'acceptation
Soumise, tout comme l'offre, au principe du consensualisme, l'acceptation de l'offre de contracter se voit appliquer certaines règles peu adaptées au contrat de vente d'immeuble. Il en va ainsi de la liberté de forme au titre de l'acceptation, cette dernière pouvant être expresse ou tacite, dès lors qu'elle manifeste sans équivoque l'intention de son bénéficiaire d'être tenu par son acceptation. Le silence a même été ajouté au rang des modalités possibles pour « formaliser » une acceptation.
Afin de sécuriser le pollicitant et, plus globalement, l'ensemble des parties, il est donc opportun d'ajouter à l'offre certaines mentions venant contraindre l'acceptation en lui imposant un certain formalisme.
Il est ainsi possible d'imposer, par exemple :
- un retour écrit (le cas échéant sous la forme d'une lettre recommandée, d'une lettre remise en main propre ou d'un exploit d'huissier). Le courrier électronique peut également être envisagé, notamment avec la mise en place d'accusés de réception et/ou de lecture ;
- l'envoi de documents détaillant, par exemple, la solvabilité de l'acquéreur (aura-t-il besoin d'un financement ? Si oui, dispose-t-il d'une lettre d'intention de ses financeurs ?) ou le projet qu'il souhaite développer (aura-t-il besoin d'un permis de démolir ou de construire ?) ;
- l'énoncé des éventuelles conditions suspensives ;
- les délais prévus pour la finalisation de l'opération (délai de signature d'une promesse de vente, de la vente…) ;
- etc.
Ces précautions auront une double finalité : éviter d'accorder à une acceptation non formalisée le caractère d'une acceptation véritable et engageante au sens des articles 1118 et suivants du Code civil, et permettre au pollicitant de disposer de plus d'informations et d'engager le bénéficiaire de l'offre sur celles-ci.
Elles pourront néanmoins entraîner une requalification de cette acceptation en nouvelle offre. Dans la mesure où les mentions ainsi nouvellement apportées viendront compléter l'offre initiale en raison de discordances avec celle-ci, ce retour ne pourra être analysé comme une acceptation mais pourra au contraire constituer une nouvelle offre, elle-même soumise à l'acceptation de l'offrant initial.
– Acceptation pure et simple. – L'acceptation doit bien évidemment respecter le délai dans lequel l'offre reste valable (que ce dernier soit expressément fixé ou qu'il faille renvoyer à la notion de délai raisonnable), mais également être « pure et simple ». Le législateur de 2016 est venu préciser ce qu'il fallait entendre ainsi en spécifiant qu'il doit s'agir d'une acceptation par laquelle son auteur consent à être lié dans les termes de l'offre. C'est ainsi que l'acceptation avec réserves, ou contenant des non-conformités avec l'offre initiale, consistera en une nouvelle offre soumise, à son tour, à l'acceptation du pollicitant initial503.
– Rétractation de l'acceptation. – Le contrat se forme par la rencontre et la concordance d'une offre valable et d'une acceptation pure et simple. Cette formation n'intervient néanmoins que lorsque l'acceptation parvient au pollicitant. Il ne suffit pas que des volontés concordantes existent (le bénéficiaire de l'offre marquant et émettant son acceptation au pollicitant), encore faut-il que cette acceptation soit parvenue au pollicitant. Le Code civil consacre ainsi la théorie de la réception au détriment de la théorie de l'émission504. Cette consécration n'est pas sans incidence sur les règles applicables à la rétractation de l'acceptation. Tout comme l'offre de contracter peut faire l'objet d'une rétractation505, l'acceptation d'une offre peut elle aussi être rétractée506. Nous avons eu l'occasion de relever une différence importante en pratique507 : alors que la seule émission de la rétractation de l'offre avant la réception de l'acceptation suffit, il est nécessaire, à l'opposé, que la rétractation de l'acceptation de l'offre soit parvenue à l'offrant avant l'acceptation initiale pour qu'elle soit opposable, et éviter ainsi la formation du contrat.
Le principe du consensualisme appliqué à la vente d'immeuble
L'article 1583 du Code civil exprime en des termes clairs les trois conditions entraînant la formation du contrat de vente, qu'il porte sur un immeuble ou un meuble.
Se dégage ainsi un triptyque formé d'un consentement des parties (premier élément), portant sur la chose (deuxième élément) et sur le prix (troisième élément).
Les parties ont la possibilité de convenir d'un report de cette formation de la vente à la réalisation d'un ou plusieurs autres événements (par ex. : signature d'un acte authentique). Àdéfaut, le contrat sera automatiquement formé et a vocation à emporter ses effets dès que les trois critères légaux se trouvent réunis.
L'Association Henri Capitant a ainsi élaboré et remis à la Chancellerie deux offres de réforme du droit des contrats spéciaux en juin 2017 puis en avril 2020.
De prime abord, les auteurs de ce projet ont choisi de réaffirmer l'application du principe du consensualisme à la vente d'immeuble.
Pouvons-nous en déduire que toute discussion sur ce principe du consensualisme, appliqué à la vente immobilière, est ainsi écartée par l'éminente association ?
Nous nous permettrons d'en douter pour trois raisons :
- tout d'abord, nous relevons que les auteurs de cette offre de réforme indiquent eux-mêmes que le principe du transfert de propriété solo consensu « pouvait être discuté en termes de réalité pratique et d'opportunité »510 ;
- il est ensuite précisé qu'une remise en question de ce principe aurait nécessité d'importantes modifications dépassant la mission du groupe de travail, notamment en matière de publicité foncière. Ainsi que nous le verrons plus loin dans nos développements, ces ajustements seront abordés dans le cadre de nos travaux (V. infra, nos et s.) ;
- enfin, et c'est probablement l'argument fondamental, le groupe de travail a pris appui sur l'ordonnance du 10 février 2016 en ce que celle-ci a réaffirmé le principe du transfert de propriété solo consensu avec la plus grande netteté à travers son article 1196, alinéa 1 du Code civil511.
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Quid
du consensualisme à la veille d'une réforme des contrats spéciaux ? – Dans le prolongement de l'importante réforme ayant conduit à modifier en profondeur le droit commun des contrats à travers l'ordonnance du 10 février 2016, s'est posée la question d'y adjoindre une réforme du droit des contrats spéciaux508.
C'est ainsi que, bien que « le principe du transfert solo consensu pouvait être discuté en termes de réalité pratique et d'opportunité », les auteurs du projet n'ont pas « souhaité revenir sur celui-ci »509.
Nous ne retiendrons que ce dernier point dont nous ne partageons pas la conclusion. Il est vrai qu'à travers le nouvel article 1196 du Code civil, le principe de transfert de propriété dès la formation du contrat de vente512 s'est trouvé réaffirmé.
Le texte de l'article 1196 du Code civil nous semble traiter ou rappeler l'un des effets immédiats et fondamentaux du contrat de vente, à savoir le transfert de propriété. Il n'est pas fait mention ici, nous semble-t-il, des effets induits du consentement sur le transfert de propriété, d'autant que, comme nous l'avons rappelé, ce consentement n'entraîne pas la formation du contrat de vente sans un accord sur la chose et sur le prix513. La formation de la vente entraîne effectivement le transfert de propriété. C'est ce principe qui nous semble rappelé par l'article 1196 du Code civil, non pas celui qui commande à ce jour la formation du contrat de vente, figurant sous l'article 1583 du même code.
Notre réflexion514 consistera, non pas à modifier le principe de transfert de propriété une fois la vente conclue, mais à reporter la date de formation du contrat. Cette évolution ne nous paraît pas contradictoire avec la réforme récemment opérée par l'ordonnance du 10 février 2016.