– Première mise en situation : construction sur un terrain propre de l'un des époux. – La règle est simple : par le jeu de l'accession, la construction a la même qualification juridique que le terrain : la construction est un bien propre par accession.
Cette solution est-elle si évidente pour les époux qui s'apprêtent à édifier une construction sur un terrain propre à l'un d'eux ?
Souvent ils procéderont à la construction sans avoir rencontré un notaire pour leur expliquer les conséquences de cette situation. Si le terrain propre a été acquis de longue date par l'un des époux, ou a été reçu par donation avant qu'il ne se soit marié, le conseil donné par le notaire à cette occasion ne pouvait pas porter sur les conséquences d'un hypothétique mariage du client se trouvant dans son bureau.
Quelles alertes les clients vont-ils avoir ? Aucune.
Les époux découvriront que la construction est propre (par le jeu de l'accession) à l'un d'eux au jour de la vente de celle-ci, ou pire lors de la dissolution du régime matrimonial. En effet, lors de la construction de la maison, il était légitime de penser, pour des époux non informés, que cette construction était assimilée à une acquisition durant le mariage (d'ailleurs les époux payeront un constructeur pour la réalisation d'un ouvrage). Pour eux, il ne peut y avoir de différence entre un couple qui achète sa maison (qui va tomber dans la masse commune) et celui qui procède à la construction de sa maison.
La théorie de l'accession, qui ne relève pas des régimes matrimoniaux, peut être inconnue des époux.
Bien évidemment des mécanismes, tels que les récompenses, vont permettre de rééquilibrer les enrichissements entre la masse propre et la masse commune. Mais est-ce suffisant pour désamorcer ce contentieux naissant, qui aura pour terreau le sentiment de l'un des époux d'avoir été lésé ?
En outre, il sera difficile pour cet époux, ne serait-ce qu'en matière de preuve, de valoriser l'ensemble de ces petites choses qui, au fil du temps, ont permis d'apporter une plus-value au bien de l'autre. Cet époux non propriétaire se serait-il comporté de la même manière s'il avait su que ce bien ne lui appartenait pas ?
Si les époux avaient rencontré un notaire en amont de leur mariage, ils auraient pu être alertés sur le risque lié à la présence d'un terrain à bâtir dans le patrimoine de l'un d'eux. Le notaire, en réalisant une analyse patrimoniale, aurait eu connaissance de la présence de ce terrain à bâtir. Il aurait pu les questionner sur leur projet, même lointain, et ainsi leur proposer des solutions en amont.