La mise en copropriété

– Statut de la copropriété et ordre public. – Consacré par la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété n'a cessé d'évoluer depuis, et ses principales dispositions sont devenues d'ordre public avec la loi n^o 2014-366 du 4 mars 2014, dite « loi Alur ».

Tout d'abord, ce statut régit « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes »¹⁹⁹¹.

L'article 3 de cette loi définit ainsi les parties communes : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ».

Si l'on part donc du principe que des panneaux photovoltaïques ne peuvent être installés que sur la toiture de l'immeuble, et qu'il faut garantir à l'installateur-exploitant un droit réel sur la partie recevant lesdits panneaux, cela revient à dire qu'il faudrait placer l'immeuble sous le régime de la copropriété en définissant la toiture comme un lot privatif. Cela nous semble donc en contradiction avec les dispositions de l'article 3 ci-dessus relaté, dans la mesure où le toit de l'immeuble est par nature affecté à l'utilité de tous les copropriétaires puisqu'il permet de garantir a minima la couverture et la mise hors d'eau du bâtiment. En outre, une partie commune ne saurait également être partie privative d'un lot, et inversement une partie privative ne peut être en même temps partie commune¹⁹⁹².

Enfin, pour le cas où une telle division serait possible, la création d'une copropriété à deux peut engendrer une certaine paralysie. Certes le principe de la réduction des droits de vote d'un copropriétaire en détenant plus de la moitié à la somme des droits de vote des autres copropriétaires, tel qu'exprimé à l'article 22 de la loi du 19 juillet 1965, a été considérablement affaibli par l'ordonnance du 30 octobre 2019. En effet, dorénavant, les décisions relevant de la majorité des votes exprimés par les copropriétaires présents ou représentés peuvent être prises par celui détenant plus de la moitié des voix, et les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires peuvent être prises par celui détenant au moins deux tiers des voix¹⁹⁹³. Par conséquent, si la création du lot supplémentaire engendre des droits de vote de plus d'un tiers des voix, le risque de paralysie sera réel. Àl'inverse, concernant le copropriétaire titulaire de plus des deux tiers des droits de vote, le risque serait de conférer à ce dernier le pouvoir exorbitant de décider seul pour toutes les décisions ne requérant pas l'unanimité des copropriétaires. Et de faire par conséquent naître le risque de voir le copropriétaire régulièrement écarté des décisions de la vie collective multiplier les recours contre ces décisions, voire de refuser d'exécuter ses obligations en matière de paiement des charges, ce qui serait une autre manière de paralyser la vie de la copropriété.

Si la mise en copropriété de l'immeuble, au sens de la loi du 10 juillet 1965, reste donc délicate, il convient alors de se tourner vers la division volumétrique.