La délivrance selon le Code civil

– Le principe de la remise d'éléments matériels. – L'article 1605 du Code civil définit la délivrance comme la remise par le vendeur à l'acquéreur des clés, s'il s'agit d'un bâtiment, ou des titres de propriété, s'agissant d'un immeuble non bâti.

Concernant la remise des clés, les innovations techniques récentes ont permis la confection de clés dont la reproduction doit s'accompagner de la présentation d'une carte de propriété. Dans un tel cas, la fabrication d'une clé nouvelle n'est possible qu'auprès du fabricant ou d'un revendeur spécialisé, avec la présentation de la carte de propriété contenant le code attaché à la clé initiale. Si l'immeuble vendu est équipé d'une telle serrure, et que le vendeur en détient les clés, il devra donc également remettre à l'acquéreur la carte lui permettant de faire reproduire cette clé. Si seule la clé est remise, sans la carte de propriété, il est selon nous possible de considérer que l'exécution par le vendeur de son obligation de délivrance ne serait alors que partielle.

– La remise des clés. – Cette obligation n'est pas constituée si le vendeur lui-même ne détient pas les clés¹¹³⁴. De même dans le cadre d'une vente d'un immeuble loué, l'acquéreur, créancier de l'obligation de délivrance, ne saurait reprocher au vendeur un manquement à son obligation à ce titre : il convient alors de constater la délivrance par d'autres moyens, par exemple :

– La remise des titres. – Cette notion doit s'entendre dans un sens large. En effet, par titre, il faut comprendre, outre le titre de propriété constatant le transfert de propriété au vendeur, et donc la réalité de son droit, les titres antérieurs, et le cas échéant, les plans de construction, le procès-verbal de bornage contradictoire s'il existe, etc.

Ces modalités de délivrance ne sont toutefois que supplétives, les parties peuvent parfaitement convenir d'autres modalités.