La constitution d'un usufruit temporaire

– Définition. – L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». Droit réel opposable aux tiers dès lors que sa constitution a été formalisée au fichier immobilier, l'usufruit peut également faire l'objet d'une sûreté réelle, en l'occurrence une hypothèque dans le cas du démembrement de propriété d'un immeuble. Il s'agit par ailleurs d'un droit temporaire, dont la durée ne peut excéder la vie de l'usufruitier (et le cas échéant celle de l'usufruitier successif) si celui-ci est une personne physique, ou trente ans si l'usufruit est constitué au profit d'une personne morale.

– Obligations de l'usufruitier. – La principale obligation de l'usufruitier étant la conservation de la substance de la chose grevée, et sa restitution en fin d'usufruit dans le même état que celui dans lequel le bien se trouvait lors de l'entrée en jouissance, l'usufruitier ne pourra détruire ou transformer celle-ci. La centrale photovoltaïque ou le parc d'éoliennes édifiés par l'usufruitier devront donc faire l'objet d'un démantèlement en fin d'usufruit. Ce démantèlement devra par ailleurs s'accompagner d'une remise en état du site, dans son état au jour de la constitution de l'usufruit. Ceci étant, cette obligation n'étant pas d'ordre public, il sera toujours possible de convenir différemment du sort des constructions édifiées par l'usufruitier. Il restera alors à régler la question de la propriété des ouvrages édifiés par l'usufruitier. La doctrine a longtemps été partagée sur le sujet : une partie majoritaire estimait que l'usufruitier était propriétaire des constructions édifiées pendant la durée de l'usufruit¹⁹⁴⁷, tandis qu'une autre estimait que les constructions appartenaient pour l'usufruit à l'usufruitier, et pour la nue-propriété au nu-propriétaire¹⁹⁴⁸. Par un arrêt du 19 septembre 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a mis fin au débat en décidant que l'usufruitier était propriétaire des constructions édifiées par lui pendant la durée de son usufruit, le nu-propriétaire n'entrant en possession de celles-ci qu'à la date de l'extinction de l'usufruit¹⁹⁴⁹.

– Obligations relatives à l'entretien de l'immeuble démembré. – Par principe l'usufruitier n'est tenu que des charges normales d'entretien, à l'exclusion des grosses réparations qui restent à la charge du nu-propriétaire (C. civ., art. 605 : « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu »). Mais il n'existe pas de mécanisme autorisant l'usufruitier à contraindre le nu-propriétaire en la matière¹⁹⁵⁰ : cela peut poser difficulté, dans le cas, par exemple, d'une installation photovoltaïque édifiée en toiture d'un bâtiment dont l'exploitant ne serait qu'usufruitier : l'absence de grosses réparations rendues nécessaires risquerait de compromettre l'exploitation des panneaux solaires. Il en ressort que l'acte de constitution de cet usufruit devra prévoir une répartition précise de ces travaux, tant en ce qui concerne la qualité de maître de l'ouvrage que la prise en charge définitive du coût des travaux. Et cela est rendu possible par l'absence de caractère d'ordre public des articles 605 à 607 du Code civil¹⁹⁵¹.