Usufruit et droit réel de jouissance spéciale

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

La solution de la constitution d'un droit réel de ce type au profit de l'exploitant présente le grand intérêt de laisser à la disposition du rédacteur une grande marge de manœuvre avec pour seule contrainte les dispositions d'ordre public en la matière. Le notaire ingénieur va donc pouvoir, dans ce cadre, proposer un certain nombre de solutions contractuelles adaptées tant au fonctionnement du contrat pendant son existence qu'au dispositif de sortie en fin d'existence du droit ainsi conféré à l'exploitant.

La constitution d'un usufruit temporaire

– Définition. – L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». Droit réel opposable aux tiers dès lors que sa constitution a été formalisée au fichier immobilier, l'usufruit peut également faire l'objet d'une sûreté réelle, en l'occurrence une hypothèque dans le cas du démembrement de propriété d'un immeuble. Il s'agit par ailleurs d'un droit temporaire, dont la durée ne peut excéder la vie de l'usufruitier (et le cas échéant celle de l'usufruitier successif) si celui-ci est une personne physique, ou trente ans si l'usufruit est constitué au profit d'une personne morale.

– Obligations de l'usufruitier. – La principale obligation de l'usufruitier étant la conservation de la substance de la chose grevée, et sa restitution en fin d'usufruit dans le même état que celui dans lequel le bien se trouvait lors de l'entrée en jouissance, l'usufruitier ne pourra détruire ou transformer celle-ci. La centrale photovoltaïque ou le parc d'éoliennes édifiés par l'usufruitier devront donc faire l'objet d'un démantèlement en fin d'usufruit. Ce démantèlement devra par ailleurs s'accompagner d'une remise en état du site, dans son état au jour de la constitution de l'usufruit. Ceci étant, cette obligation n'étant pas d'ordre public, il sera toujours possible de convenir différemment du sort des constructions édifiées par l'usufruitier. Il restera alors à régler la question de la propriété des ouvrages édifiés par l'usufruitier. La doctrine a longtemps été partagée sur le sujet : une partie majoritaire estimait que l'usufruitier était propriétaire des constructions édifiées pendant la durée de l'usufruit¹⁹⁴⁷, tandis qu'une autre estimait que les constructions appartenaient pour l'usufruit à l'usufruitier, et pour la nue-propriété au nu-propriétaire¹⁹⁴⁸. Par un arrêt du 19 septembre 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a mis fin au débat en décidant que l'usufruitier était propriétaire des constructions édifiées par lui pendant la durée de son usufruit, le nu-propriétaire n'entrant en possession de celles-ci qu'à la date de l'extinction de l'usufruit¹⁹⁴⁹.

– Obligations relatives à l'entretien de l'immeuble démembré. – Par principe l'usufruitier n'est tenu que des charges normales d'entretien, à l'exclusion des grosses réparations qui restent à la charge du nu-propriétaire (C. civ., art. 605 : « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu »). Mais il n'existe pas de mécanisme autorisant l'usufruitier à contraindre le nu-propriétaire en la matière¹⁹⁵⁰ : cela peut poser difficulté, dans le cas, par exemple, d'une installation photovoltaïque édifiée en toiture d'un bâtiment dont l'exploitant ne serait qu'usufruitier : l'absence de grosses réparations rendues nécessaires risquerait de compromettre l'exploitation des panneaux solaires. Il en ressort que l'acte de constitution de cet usufruit devra prévoir une répartition précise de ces travaux, tant en ce qui concerne la qualité de maître de l'ouvrage que la prise en charge définitive du coût des travaux. Et cela est rendu possible par l'absence de caractère d'ordre public des articles 605 à 607 du Code civil¹⁹⁵¹.

Précautions rédactionnelles lors de la mise en place d'un usufruit temporaire

La constitution d'un usufruit temporaire permettant l'installation et l'exploitation d'une unité de production d'énergie renouvelable nécessite que soient envisagés dans la convention :

le sort des constructions édifiées par l'usufruitier (et donc en creux les conditions de la remise en état) ;
la répartition des travaux de réparation entre usufruitier et nu-propriétaire.

Le droit réel de jouissance spéciale

– Un nouveau droit réel. – Les évolutions récentes de la jurisprudence de la Cour de cassation ont permis de rompre avec l'idée qu'il ne pouvait exister d'autres droits réels dans notre droit que ceux de l'article 543 du Code civil, lequel indique : « On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre ». Par un arrêt Maison de la Poésie du 31 octobre 2012, la Cour de cassation a en effet confirmé la possibilité de constituer des droits réels autres que ceux cités par l'article 543¹⁹⁵². En précisant que le propriétaire « peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale sur son bien… », l'arrêt semble toutefois limiter la possibilité de constituer un tel droit à une utilité particulière du bien¹⁹⁵³. Cela pourrait dès lors parfaitement convenir à la création d'une unité de production d'énergie sur l'assiette d'un immeuble, dont le propriétaire souhaiterait par ailleurs conserver le bénéfice des autres utilités, ce qui serait plus difficilement envisageable dans le cadre de la constitution d'un usufruit.

Àtitre d'exemple, on pourrait imaginer une constitution d'un tel droit dans le cadre d'une implantation d'un champ d'éoliennes sur une parcelle rurale par ailleurs exploitée par le propriétaire ou un fermier, de manière à permettre au titulaire de ce droit de jouir de l'exposition favorable de la parcelle aux vents dominants, tout en laissant le bailleur poursuivre l'exploitation rurale de la superficie non occupée par les installations de production. Il s'agit bien là selon nous d'un vaste champ d'opportunités devant permettre au praticien d'élaborer de solides édifices juridiques, au service de chaque partie, et donc de l'accomplissement de leurs objectifs.