– Connaître pour accompagner l'investissement à l'étranger d'un client. – Lorsqu'un de nos clients souhaitera investir à l'étranger, et comme nous l'envisagerons ci-après (V. infra, nos
et s.), nous pourrons être amenés à intervenir, tout en le faisant de façon réfléchie et limitée, dans les limites de notre compétence nationale et de nos connaissances. Si nous ne devons pas nous improviser juriste international et conseiller bancaire, nous pouvons toutefois envisager avec nos clients les solutions de financement possibles pour une acquisition à l'étranger, et développer en la matière des contacts avec des notaires et juristes étrangers, des banques étrangères et des courtiers internationaux, mais également avec des banques françaises intervenant à l'international. Le notaire sera un des maillons de la chaîne d'experts nécessaires à la réalisation d'un investissement en Europe. Il permettra de coordonner les projets et les partenaires. Il sera particulièrement intéressant pour un client que le notaire français qui suit régulièrement ses dossiers soit en mesure de lui donner les premières informations ou recommandations importantes, avant l'intervention nécessaire d'un notaire étranger. En Grande-Bretagne par exemple, le calendrier et les délais d'une transaction immobilière sont plus rapides qu'en France. Il est nécessaire de les connaître en amont, afin de les anticiper.
L'exemple de la Banque Transatlantique
Certaines banques françaises sont régulièrement amenées à financer des clients investissant dans l'immobilier à l'étranger. La Banque Transatlantique, par ses filiales, experts et avocats dans les pays concernés, est par exemple en mesure de mettre en place des garanties réelles sur un bien immobilier situé à l'étranger, dans sept pays hors de France : Portugal, Espagne, Grande-Bretagne, Luxembourg, Suisse, Irlande, Canada. Les experts et contacts locaux interviendront pour procéder aux vérifications nécessaires sur place, et notamment quant au droit de propriété du vendeur. Cette prise de garantie n'est souvent pas suffisante et les banques privilégient à la place ou en complément un nantissement dans les livres de la banque ou dans une filiale spécifique au statut fiscal du client.
Être en mesure d'avertir nos clients de certaines particularités des financements transfrontières. L'exemple de l'Italie et de l'Espagne
Même s'il est bien sûr impossible de maîtriser l'ensemble des particularités des financements à l'étranger, avertir nos clients de certains aspects devant être pris en compte dans leurs choix et décisions dans ce domaine représentera une plus-value dans notre intervention.
Nous prendrons ici l'exemple des financements d'acquisitions en Italie et en Espagne :
- en Italie, lorsqu'une banque étrangère consent un crédit à un résident italien, elle se trouve taxée à hauteur d'un pourcentage par rapport au taux d'emprunt. Les sommes correspondantes doivent être versées à l'administration fiscale italienne pendant toute la durée du crédit ;
- en Espagne, en cas de financement garanti par une hypothèque prise sur un bien situé dans ce pays, les frais de constitution de garantie doivent être supportés par la banque (ce qui peut diminuer son intérêt à suivre le client qui la sollicite).
Point de vigilance sur l'assurance-emprunteur en cas de financement d'un non-résident
En cas de financement consenti à un client non résident par une banque française, une difficulté peut apparaître quant à l'assurance-emprunteur, puisque cette banque ne disposera généralement pas des autorisations nécessaires pour proposer une telle assurance à une personne non résidente (une délégation d'assurance devant alors être mise en place). Ce point est souvent jugé anecdotique par les banquiers non habitués à une clientèle de non-résidents, et les opérations prennent alors du retard en raison de la recherche d'une assurance-emprunteur en adéquation avec le profil des expatriés. Pour anticiper, il est essentiel d'aborder ce point dès le début de la recherche du financement.