– La pratique des causes légitimes de suspension de délai. – Il est apparu nécessaire en pratique de ne pas soumettre les parties au contrat à l'aléa d'une appréciation parfois difficile des cas relevant de la force majeure. Àla demande des parties, principalement les promoteurs-vendeurs au regard de la responsabilité engagée par ceux-ci au titre du délai de livraison, des clauses listant des causes légitimes de suspension du délai de livraison se sont développées. Ici aussi, l'absence de disposition législative pour encadrer cette pratique en matière de Vefa tranche avec ce qui existe, notamment, avec le contrat de construction de maison individuelle1400.
Intérêts de la pratique et principes applicables
Intérêts de la pratique et principes applicables
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– La validité de principe de la clause de suspension du délai de livraison. – La possibilité donnée à un promoteur-vendeur d'invoquer le bénéfice de circonstances particulières pour justifier d'un retard pris dans la livraison des biens repose sur deux situations bien différentes :
- soit le contrat signé ne prévoit pas de clause particulière ou renvoie simplement à la théorie de la force majeure, c'est alors celle-ci qui devra s'appliquer1401 (hypothèse rare en pratique) ;
- soit le contrat prévoit, au-delà des cas de force majeure, des hypothèses où certaines circonstances justifieront un décalage du délai de livraison (hypothèse la plus fréquente). Ces clauses, dans la mesure où elles seront considérées comme valables et efficaces, s'appliqueront indépendamment des cas de force majeure proprement dits.
- première limite : la nécessité de respecter l'ordre public. Ce n'est pas ici une spécificité de la clause de CLSD, l'article 1102 du Code civil associant ainsi à toute convention le principe de liberté et le nécessaire respect de l'ordre public pour assurer notamment la cohésion d'ensemble. Il s'avère néanmoins que le contrat de vente d'immeuble à construire est « saturé d'ordre public »1405, et que le droit de la construction renferme des dispositions d'ordre public restreignant l'utilisation de clauses de CLSD, dont notamment les contrats de construction de maison individuelle1406. Ce n'est néanmoins pas le cas des Vefa au titre du respect du délai de livraison ;
- deuxième limite : l'essence du contrat. En tant qu'obligation essentielle du contrat de vente d'immeuble à construire, l'obligation de livrer l'immeuble dans un délai déterminé au contrat ne peut être purement et simplement écartée, même en application d'une clause de CLSD, sous peine de voir celle-ci réputée non écrite1407. C'est ainsi notamment que la rédaction de la clause de CLSD doit prévoir des événements listés de manière limitative1408 ;
- troisième limite : la potestativité de l'engagement du promoteur-vendeur. La rédaction de la clause de CLSD ne peut permettre au promoteur-vendeur de décider unilatéralement de se délier de ses obligations ou de les modifier, sous peine d'encourir le grief de la potestativité1409. L'événement considéré ne peut ainsi dépendre de la volonté de son débiteur, mais doit au contraire être extérieur à celui-ci1410 ;
- quatrième limite : la clause abusive. C'est ainsi que la clause de CLSD ne doit pas créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente d'immeuble à construire, au risque sinon d'être réputée non écrite.
Les clauses contenant les causes légitimes de suspension de délai (CLSD) sont par principe valables. Elles consistent finalement à étendre le champ d'application et le cas échéant les effets inhérents aux cas relevant de la force majeure, la définition de celle-ci n'étant pas d'ordre public1402. La clause n'a pas pour objet de traiter, pour l'atténuer ou la supprimer, la responsabilité du débiteur de l'obligation, ce qui supposerait que ce dernier ne l'a pas respecté. En tant qu' « excuse générale à l'inexécution des contrats »1403, la clause de CLSD a vocation à modeler le périmètre même de l'obligation contractée, celle-ci étant annulée ou reportée du fait même de la survenance de l'événement prévu.
Il a pu être relevé1404 que, bien que valable par principe, la clause prévoyant les causes légitimes de suspension du délai de livraison comprend principalement quatre limites qui sont autant de précautions à prendre au stade de sa rédaction :
– La clause de suspension du délai de livraison est-elle abusive ? – Les contrats de construction, quand bien même prennent-ils parfois la forme d'un acte authentique1411, sont soumis au contrôle des clauses abusives lorsqu'ils sont conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel1412. Il en va donc ainsi de la vente d'immeuble à construire, ce pourquoi la question s'est posée de savoir si la clause prévoyant les causes légitimes de suspension de délai était abusive en ce qu'elle créerait un déséquilibre significatif entre les parties. La validité de principe de cette clause a été consacrée par la Cour de cassation dans une décision du 24 octobre 20121413. Il en va ainsi également dans l'hypothèse où la clause a pour effet de légitimer un nombre de jours de retard équivalent au double des jours de retard constatés (intempéries), suite à la validation de cette clause par la Commission des clauses abusives1414 puis par la Cour de cassation1415. Cette validation de la clause contenant les causes légitimes de suspension du délai de livraison n'est cependant pas absolue. Le vendeur ne pouvant pas « invoquer n'importe quel cas pour justifier un retard de livraison »1416, le notaire devra s'employer à rédiger une clause équilibrée et valable au regard des décisions rendues au titre du contrôle des clauses abusives.