La rédaction de clauses prévoyant des causes légitimes de suspension de délai

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

Intérêts de la pratique et principes applicables

– La pratique des causes légitimes de suspension de délai. – Il est apparu nécessaire en pratique de ne pas soumettre les parties au contrat à l'aléa d'une appréciation parfois difficile des cas relevant de la force majeure. Àla demande des parties, principalement les promoteurs-vendeurs au regard de la responsabilité engagée par ceux-ci au titre du délai de livraison, des clauses listant des causes légitimes de suspension du délai de livraison se sont développées. Ici aussi, l'absence de disposition législative pour encadrer cette pratique en matière de Vefa tranche avec ce qui existe, notamment, avec le contrat de construction de maison individuelle¹⁴⁰⁰.

– La validité de principe de la clause de suspension du délai de livraison. – La possibilité donnée à un promoteur-vendeur d'invoquer le bénéfice de circonstances particulières pour justifier d'un retard pris dans la livraison des biens repose sur deux situations bien différentes :

soit le contrat signé ne prévoit pas de clause particulière ou renvoie simplement à la théorie de la force majeure, c'est alors celle-ci qui devra s'appliquer¹⁴⁰¹ (hypothèse rare en pratique) ;
soit le contrat prévoit, au-delà des cas de force majeure, des hypothèses où certaines circonstances justifieront un décalage du délai de livraison (hypothèse la plus fréquente). Ces clauses, dans la mesure où elles seront considérées comme valables et efficaces, s'appliqueront indépendamment des cas de force majeure proprement dits.

première limite : la nécessité de respecter l'ordre public. Ce n'est pas ici une spécificité de la clause de CLSD, l'article 1102 du Code civil associant ainsi à toute convention le principe de liberté et le nécessaire respect de l'ordre public pour assurer notamment la cohésion d'ensemble. Il s'avère néanmoins que le contrat de vente d'immeuble à construire est « saturé d'ordre public »¹⁴⁰⁵, et que le droit de la construction renferme des dispositions d'ordre public restreignant l'utilisation de clauses de CLSD, dont notamment les contrats de construction de maison individuelle¹⁴⁰⁶. Ce n'est néanmoins pas le cas des Vefa au titre du respect du délai de livraison ;
deuxième limite : l'essence du contrat. En tant qu'obligation essentielle du contrat de vente d'immeuble à construire, l'obligation de livrer l'immeuble dans un délai déterminé au contrat ne peut être purement et simplement écartée, même en application d'une clause de CLSD, sous peine de voir celle-ci réputée non écrite¹⁴⁰⁷. C'est ainsi notamment que la rédaction de la clause de CLSD doit prévoir des événements listés de manière limitative¹⁴⁰⁸ ;
troisième limite : la potestativité de l'engagement du promoteur-vendeur. La rédaction de la clause de CLSD ne peut permettre au promoteur-vendeur de décider unilatéralement de se délier de ses obligations ou de les modifier, sous peine d'encourir le grief de la potestativité¹⁴⁰⁹. L'événement considéré ne peut ainsi dépendre de la volonté de son débiteur, mais doit au contraire être extérieur à celui-ci¹⁴¹⁰ ;
quatrième limite : la clause abusive. C'est ainsi que la clause de CLSD ne doit pas créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente d'immeuble à construire, au risque sinon d'être réputée non écrite.

Les clauses contenant les causes légitimes de suspension de délai (CLSD) sont par principe valables. Elles consistent finalement à étendre le champ d'application et le cas échéant les effets inhérents aux cas relevant de la force majeure, la définition de celle-ci n'étant pas d'ordre public¹⁴⁰². La clause n'a pas pour objet de traiter, pour l'atténuer ou la supprimer, la responsabilité du débiteur de l'obligation, ce qui supposerait que ce dernier ne l'a pas respecté. En tant qu' « excuse générale à l'inexécution des contrats »¹⁴⁰³, la clause de CLSD a vocation à modeler le périmètre même de l'obligation contractée, celle-ci étant annulée ou reportée du fait même de la survenance de l'événement prévu.

Il a pu être relevé¹⁴⁰⁴ que, bien que valable par principe, la clause prévoyant les causes légitimes de suspension du délai de livraison comprend principalement quatre limites qui sont autant de précautions à prendre au stade de sa rédaction :

– La clause de suspension du délai de livraison est-elle abusive ? – Les contrats de construction, quand bien même prennent-ils parfois la forme d'un acte authentique¹⁴¹¹, sont soumis au contrôle des clauses abusives lorsqu'ils sont conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel¹⁴¹². Il en va donc ainsi de la vente d'immeuble à construire, ce pourquoi la question s'est posée de savoir si la clause prévoyant les causes légitimes de suspension de délai était abusive en ce qu'elle créerait un déséquilibre significatif entre les parties. La validité de principe de cette clause a été consacrée par la Cour de cassation dans une décision du 24 octobre 2012¹⁴¹³. Il en va ainsi également dans l'hypothèse où la clause a pour effet de légitimer un nombre de jours de retard équivalent au double des jours de retard constatés (intempéries), suite à la validation de cette clause par la Commission des clauses abusives¹⁴¹⁴ puis par la Cour de cassation¹⁴¹⁵. Cette validation de la clause contenant les causes légitimes de suspension du délai de livraison n'est cependant pas absolue. Le vendeur ne pouvant pas « invoquer n'importe quel cas pour justifier un retard de livraison »¹⁴¹⁶, le notaire devra s'employer à rédiger une clause équilibrée et valable au regard des décisions rendues au titre du contrôle des clauses abusives.

Mise en œuvre. Conseils rédactionnels

– De l'importance prise par la rédaction des causes légitimes de suspension de délai (CLSD). – La clause intégrant les causes légitimes de suspension de délai, pour en établir une liste autant que pour détailler ses conditions de mise en œuvre, a donc été expressément validée par la Cour de cassation et la Commission des clauses abusives. Il n'en demeure pas moins que, cherchant à limiter la responsabilité du vendeur en Vefa en cas de retard pris pour livrer l'immeuble, cette clause demeure « foncièrement suspecte »¹⁴¹⁷ en ce qu'elle peut marquer un abus à l'origine d'un déséquilibre significatif entre les parties à l'acte. Le notaire en charge de rédiger et de recevoir un acte de Vefa se doit donc d'apporter un soin particulier à la rédaction de ces clauses. Àla recherche de l'équilibre contractuel dans ses conseils et les rédactions proposées, il devra ainsi veiller à protéger le promoteur des risques légitimes attachés aux aléas du chantier, tout en préservant tout aussi légitimement l'acquéreur contre les risques d'abus dans l'utilisation qui pourra être faite de ces clauses. D'une certaine façon, l'importance de la rédaction adoptée par le notaire au sein de son acte s'est trouvée renforcée par la consécration même de ces clauses par la Cour de cassation et la Commission des clauses abusives¹⁴¹⁸.

• Premier critère : la légitimité.

Il va de soi que la clause contenant les causes légitimes de suspension de délai nécessite de renfermer des causes elles-mêmes légitimes ! Au-delà de l'énoncé d'un principe a priori évident, son analyse laisse apparaître une plus grande subtilité et deux composantes à cette légitimité.

• Deuxième critère : l'imputabilité.

La validité de la clause et la survenance de l'événement prévu par celle-ci ne suffisent pas pour invoquer son bénéfice. Il est en effet nécessaire que soit justifié le lien entre l'événement en question et le retard pris dans la livraison des biens ou, dit autrement, que ce retard puisse être véritablement imputé audit événement.

C'est ainsi que les magistrats ont eu l'occasion de rappeler :

qu'il convenait de vérifier que le retard pris dans la livraison des biens était bien imputable à la liquidation judiciaire d'un des constructeurs, ainsi que s'en prévalait le promoteur-vendeur en Vefa au titre des CLSD¹⁴³³ ;
qu'une grève des transports, même prévue au titre des CLSD, ne pouvait légitimement constituer une cause de prorogation du délai de livraison dès lors qu'il n'était pas établi que cette grève ait eu une conséquence sur l'approvisionnement du chantier¹⁴³⁴ ;
que le retard de livraison (de près de quatre années) était imputable au promoteur-vendeur et non pas à l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'encontre du constructeur¹⁴³⁵. Dans cette hypothèse, l'inaction du promoteur-vendeur suite à l'ouverture de ladite procédure de sauvegarde (il attendit tout de même trois années pour réagir) constituait une faute de sa part à l'origine du retard pris dans la livraison des biens. Cette absence d'imputabilité du retard à la CLSD prévue justifia que soit prononcée la résolution de la vente¹⁴³⁶. Au cas particulier, la cause légitime invoquée ne répondait ni au critère d'imputabilité (le retard n'était pas imputable à l'ouverture de la procédure de sauvegarde) ni au critère d'extériorité¹⁴³⁷ (le retard était imputable, pour l'essentiel, au promoteur-vendeur) ;
que « les jours d'intempéries antérieures à la date d'acquisition ne pouvaient être considérés comme cause légitime de suspension du délai de livraison, pas plus que les défaillances des sociétés Figière et Air Conditionné, faute de justifier du lien de causalité entre ces défaillances et le retard de livraison¹⁴³⁸ ».

• Troisième critère : la spécialisation.

• Quatrième critère : l'extériorité.

Pour être valablement invoquée, la cause légitime de suspension de délai nous semble devoir également respecter un critère d'extériorité à l'égard du promoteur-vendeur. Ce principe comprend lui-même deux déclinaisons :

la première renvoie à l'auteur ou au responsable des événements à l'origine du retard pris dans la livraison des biens. Pour être légitimement admis, ces événements ne peuvent consister en une négligence ou une faute du promoteur-vendeur¹⁴⁴⁵. Cette application du droit commun des contrats, et notamment de l'adage Nemo auditur propriam suam turpitudinem allegans ¹⁴⁴⁶, est retenue par la Cour de cassation pour écarter le jeu des causes légitimes de suspension de délai lorsque le promoteur-vendeur est finalement à l'origine du retard¹⁴⁴⁷. Pour reprendre l'expression du doyen Carbonnier sur ce critère d'extériorité¹⁴⁴⁸, l'événement ne peut produire d'effet libératoire pour le débiteur de l'obligation non respectée que s'il intervient hors de « la sphère dont le débiteur doit répondre » ;
la seconde se rapporte aux modalités de constatation de l'événement présenté par le promoteur-vendeur comme légitimant le retard de livraison. Dans son avis du 29 septembre 2016¹⁴⁴⁹, la Commission des clauses abusives a ainsi validé la clause présentée en ce que la survenance des intempéries, à l'origine du retard invoqué, était constatée « par un tiers au contrat » et « sur la base de relevés météorologiques ». L'intervention d'un tiers au contrat permet d'assurer l'objectivité requise de l'information servant de base à l'application de la CLSD. Il peut s'agir d'un bureau d'étude, d'un architecte ou d'un maître d'œuvre¹⁴⁵⁰. Àl'inverse, la simple constatation de la survenance de l'événement par le promoteur-vendeur, nécessairement soupçonnée de subjectivité, est contestable¹⁴⁵¹.

– Proposition de critères pour la validité de la clause de CLSD. – Sur les trois objectifs bien distincts que peuvent rechercher les clauses de CLSD¹⁴¹⁹, nous ne retiendrons que le plus courant en pratique, à savoir l'extension du périmètre de la force majeure à des hypothèses qui n'en remplissent pas les conditions fixées par l'article 1218 du Code civil. L'analyse croisée de la jurisprudence rendue en matière de causes légitimes de suspension de délai et de l'avis rendu par la Commission des clauses abusives le 29 septembre 2016¹⁴²⁰ nous permet de proposer quatre critères de validité de la clause. Il est vrai que l'application du droit commun des obligations doit nous amener à la plus grande prudence. En effet, nous savons qu'une stipulation d'un acte prévoyant l'aménagement de l'obligation essentielle d'une des parties à celui-ci ne peut valablement conduire à l'anéantissement de cette même obligation. C'est ainsi que nous distinguerons la légitimité, l'imputabilité, la spécialisation et l'extériorité, qui nous paraissent autant de critères devant être réunis de manière cumulative pour assurer l'efficacité des clauses de CLSD. En gardant à l'esprit qu'à l'occasion de la rédaction de cette clause, comme il en va de tout acte reçu par un notaire, « tout est question de mesure », car « s'il s'avérait que la clause avantage considérablement le vendeur, en permettant une prolongation excessive ou en mentionnant des causes de prolongation dépendant de sa volonté, elle serait alors qualifiée d'abusive »¹⁴²¹.

C'est ainsi tout d'abord que, pour être légitime, la cause doit être reconnue comme telle, notamment par les tribunaux. En ce qu'elles peuvent relever de cas de force majeure mais se trouvent également consacrées dans la réglementation applicable au contrat de construction de maison individuelle¹⁴²² et par la norme Afnor P.03-001¹⁴²³, les intempéries ne nous paraissent pas susciter de difficultés particulières¹⁴²⁴, et ce quelle que soit la région concernée par l'opération¹⁴²⁵. Il en va de même, et pour les mêmes raisons, de la grève générale et de la pandémie. S'agissant de cette dernière cause, il nous semble que, depuis la crise sanitaire mondiale liée à la Covid-19, elle mérite d'autant plus de figurer parmi les causes légitimes de suspension de délai contractuellement prévues¹⁴²⁶. En effet, on peut douter que le critère d'imprévisibilité puisse à nouveau être reconnuau cas particulier d'une pandémie pour permettre la qualification de force majeure. Enfin, la défaillance d'une entreprise intervenant sur le chantier a suscité quelques débats¹⁴²⁷, mais a également été validée par les magistrats.

La légitimité nécessite également que la cause invoquée soit clairement prévue au préalable par les parties à travers les dispositions contractuelles négociées entre elles. En dehors des cas de force majeure qui, dès lors qu'ils répondent à la définition qui en est donnée ne nécessitent pas impérativement de dispositions contractuelles préalables pour pouvoir être invoqués, les CSLD ne peuvent reposer que sur une base contractuelle solide et précise¹⁴²⁸. Ainsi que cela a été relevé¹⁴²⁹, la cause de suspension ne peut dépendre de la volonté unilatérale du promoteur-vendeur. Àdéfaut, la clause serait probablement présumée¹⁴³⁰ abusive en ce qu'elle consisterait à « réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée »¹⁴³¹. Un événement non prévu au titre des CLSD et ne pouvant être qualifié de cas de force majeure ne pourra légitimement être invoqué pour justifier un retard de livraison¹⁴³².

La clause de CLSD est susceptible de produire des effets considérables sur les parties au contrat. Tout d'abord, « positivement » pour le promoteur-vendeur, qui est alors susceptible de se dégager de tout ou partie de sa responsabilité au titre du retard pris dans la livraison de l'immeuble. D'autre part, et réciproquement, « négativement » pour l'acquéreur, qui serait amené à supporter les conséquences dudit retard sans perspective de compensation, notamment financière. Àmoins d'un mois d'intervalle, la troisième chambre civile de la Cour de cassation¹⁴³⁹ et la première chambre civile de la cour d'appel de Caen¹⁴⁴⁰ ont reconnu la validité de clauses de CLSD justifiant d'un retard pris dans la livraison des biens de 820 jours¹⁴⁴¹, pour l'une, et même de 1 018 jours¹⁴⁴² pour l'autre !

Il importe donc que les clauses de CLSD soient claires et limitées, et donc spécialement conçues pour le contrat dont l'exécution est demandée, auxquelles elles doivent être adaptées. A ainsi été sanctionnée la clause prévoyant « des causes légitimes de suspension (…) extrêmement larges (…), pour certaines imprécises (défaillance d'une entreprise), pour d'autres [faisant] double emploi »¹⁴⁴³. Il conviendra dès lors d'éviter de retenir des formulations ambiguës ou trop générales comme « la défaillance d'une entreprise » ou « les difficultés d'approvisionnement »¹⁴⁴⁴.

Répartition des principales causes légitimes de suspension de délai selon l'UFC-Que Choisir

Il ressort de l'étude publiée en novembre 2018 par l'UFC-Que Choisir sur les achats de logements sur plan (Vefa) que les principales causes légitimes de suspension de délai sont :

les intempéries (70,1 % des cas) ;
les défaillances d'entreprises (43,3 % des cas) ;
les anomalies du sous-sol (13,4 % des cas).

– Autres précautions rédactionnelles. – En dehors des critères conditionnant la validité même des clauses contenant les causes légitimes de suspension de délai¹⁴⁵², les notaires sont tenus de prendre diverses précautions lors de la rédaction de ces clauses pour en assurer la pleine efficacité.

C'est ainsi que les effets de la clause doivent être prévus. Les parties peuvent convenir que le délai de livraison sera légitimement suspendu pour une durée identique à la durée pendant laquelle l'événement en question aura perduré. Il a également été admis qu'elles pouvaient prévoir que la suspension du délai de livraison corresponde au double de la durée de la survenance dudit événement¹⁴⁵³, et ce afin de tenir compte des impacts de cet événement sur l'organisation du chantier pour le promoteur-vendeur. Le notaire peut également proposer aux parties des mécanismes de franchise, permettant par exemple à l'acquéreur de ne pas supporter immédiatement le risque de report du délai de livraison dès lors que la cause légitime (par ex., la survenance d'intempéries) ne dépasse pas une certaine durée (prise de manière cumulative ou non).

Au-delà des effets attachés à la survenance de l'événement au titre de la suspension du délai, la Commission des clauses abusives a rappelé dans son avis du 29 septembre 2016 qu'il convenait de maintenir la nécessaire corrélation entre le délai de livraison des biens et l'échéancier de paiement du prix de vente en fonction de l'avancée des travaux¹⁴⁵⁴. De droit dans le secteur protégé¹⁴⁵⁵, cette synchronisation des calendriers d'exécution des travaux et de paiement des échéances de prix s'impose tout autant dans le secteur libre, sous peine d'instaurer un déséquilibre significatif entre les parties¹⁴⁵⁶.

Enfin, il importe de prévoir dans la clause contenant les CLSD les modalités d'information efficaces et diligentes de l'acquéreur appelé à supporter tout ou partie du retard de livraison en raison de la survenance d'événements considérés comme légitimes. Au-delà de la période précontractuelle¹⁴⁵⁷, les parties se doivent une information réciproque lors de l'exécution du contrat basée sur le principe d'exécution de bonne foi¹⁴⁵⁸. Ce principe général est appliqué au cas particulier des Vefa, et notamment des clauses contenant les causes légitimes de retard. Indépendamment de la possibilité donnée au promoteur-vendeur d'invoquer le bénéfice de CLSD pour justifier de tout ou partie du retard pris dans la livraison des biens, l'absence d'information délivrée à l'acquéreur sur la survenance de ces événements engagera sa responsabilité¹⁴⁵⁹.