Information sur l'existence ou l'absence d'assurance

– L'information alternative à laquelle est tenu le notaire. – Lorsqu'il est saisi de la vente d'un bien immobilier ayant fait l'objet, il y a moins de dix ans, de travaux entrant dans le champ d'application des assurances construction obligatoires, le notaire doit répondre, à travers son acte, à une question simple : les assurances ont-elles été souscrites ou ne l'ont-elles pas été¹⁸⁰⁹ ? Les dispositions de l'article L. 243-2 du Code des assurances lui imposent cette alternative¹⁸¹⁰ afin de répondre à l'objectif de sécurisation et de protection des investissements immobiliers¹⁸¹¹. Le notaire assume à nouveau, à cet égard, une intervention de nature préventive¹⁸¹² au moment de constater la vente des biens ayant fait l'objet de travaux soumis à l'obligation d'assurance. Au-delà des sanctions auxquelles les assujettis s'exposent en cas de non-souscription des assurances construction obligatoires¹⁸¹³, et sans attendre la survenance d'un sinistre pour constater que celui-ci n'est pas couvert par ces assurances, faute de souscription, l'intervention du notaire permet de faire apparaître la difficulté éventuelle et ses conséquences pour les parties, tant le vendeur (qui engage sa responsabilité) que l'acquéreur (qui ne sera pas couvert par l'assurance, non souscrite, en cas de sinistre). Ainsi informé, et par crainte de perdre son acquéreur ou de devoir réduire son prix de vente¹⁸¹⁴, le vendeur sera ainsi incité à souscrire a posteriori une police d'assurance dommages-ouvrage¹⁸¹⁵.

– Périmètre de l'obligation d'information. – Jusqu'à la loi dite « loi Macron » du 6 août 2015¹⁸¹⁶, l'obligation d'information de l'article L. 243-2 du Code des assurances ne s'appliquait qu'aux assurances dommages-ouvrage. Depuis lors, cette obligation a été étendue à l'assurance responsabilité civile décennale pour l'ensemble des intervenants. Bien que la ratio legis semble commander de limiter cette information obligatoire à la seule responsabilité civile décennale du vendeur (correspondant à la police constructeur non réalisateur [CNR])¹⁸¹⁷, la prudence semble être de mise en l'absence de précision des textes. Il nous paraît donc recommandé d'appliquer cette obligation d'information à l'ensemble des polices de responsabilité civile décennale en interrogeant le vendeur sur les entreprises intervenantes et leurs assurances respectives¹⁸¹⁸.