Un régime primaire commun aux baux d'habitation

Le droit des baux d'habitation n'est pas unique, tant les baux, régimes et statuts sont pluraux, malgré la récente volonté de rapprochement. Initialement, il figurait dans le Code civil ⁰²⁰⁵, mais ce temps a vécu. Nous épargnerons au lecteur la litanie des lois qui se sont succédé, les dates clés étant 1948 ⁰²⁰⁶, 1982 ⁰²⁰⁷, 1986 ⁰²⁰⁸ et 1989 ⁰²⁰⁹, puis 2014 et 2018 avec les lois dites « Alur » et « Elan », le législateur s'étant pris de passion pour les acronymes.

De cet enchaînement législatif à temporalité variable ⁰²¹⁰ nous retiendrons que la loi du 6 juillet 1989, forte de sa trentaine, a survécu et que les textes postérieurs ont choisi de la modifier et compléter. Il en résulte que les dispositions communes aux baux, ce « régime primaire », y figurent alors même qu'elle ne vise à régir que les locations de locaux qui constituent la résidence principale du preneur ⁰²¹¹ :

Le champ d'application de la loi de 1989 est détaillé ci-dessous, à la section III du chapitre I. Le chapitre II présentera les traits saillants de ce régime primaire.

Un autre trait majeur du droit des baux d'habitation est, exception faite des baux et statuts particuliers, qu'il est unique, outre le régime primaire présenté au chapitre II. En effet, un même statut ⁰²¹² s'applique à une relation contractuelle, et ce qu'elles qu'en soient les particularités :

Cette unicité est encore renforcée par le rapprochement par la loi Alur des baux de locaux meublés des locaux nus à usage de résidence principale, au sein de la loi de 1989.

Cette unicité rend encore plus marquant le renforcement des intérêts du locataire par rapport à ceux du propriétaire.

Le droit des baux d'habitation se distingue ainsi de celui de la copropriété, qui a choisi de créer des régimes différenciés. Ainsi l'ordonnance du 30 octobre 2019 ⁰²¹⁴ assouplit-elle le champ d'application de la loi du 10 juillet 1965 et le régime de la copropriété selon les caractéristiques de certains immeubles : les immeubles qui ne sont pas à usage d'habitation peuvent sortir de ce dispositif impératif, tandis que les petites copropriétés ou encore les copropriétés n'ayant que deux copropriétaires échappent à certaines rigidités du dispositif de droit commun.